Desaquecimento das vendas e dos preços - com queda real em algumas cidades - incorporadoras buscam reduzir estoques e adiam lançamentos | Construção Mercado

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Desaquecimento das vendas e dos preços - com queda real em algumas cidades - incorporadoras buscam reduzir estoques e adiam lançamentos

Por Marina Teixeira
Edição 159 - Setembro/2014
ILUSTRAÇÃO: DANIEL BENEVENTI

Vender um imóvel ficou mais difícil em 2014. O cenário de recessão técnica da economia brasileira, a partir do segundo trimestre, e de superoferta de imóveis em diversas cidades tem dificultado o fechamento de negócios por imobiliárias e incorporadoras e segurado a alta dos preços no segmento residencial.

Os indicadores do mercado imobiliário mostram que a fase de preços, lançamentos e vendas em alta acelerada ficou para trás. As vendas de imóveis novos na região metropolitana de São Paulo caíram 48% no primeiro semestre deste ano, na comparação com o mesmo período do ano anterior, segundo dados do Sindicato da Habitação (Secovi-SP). Com vendas menores, o ânimo das empresas para lançar empreendimentos também se retraiu - as companhias lançaram 18% menos na capital paulista, no mesmo período.

O resfriamento do mercado refletiu-se nos preços e interrompeu o ciclo de alta expressiva visto nos valores cobrados pelo metro quadrado em todo o País. Os preços dos imóveis, que registraram altas entre 20% e 40% ao ano entre 2009 e 2012 em cidades como Rio de Janeiro e São Paulo, cresceram 9,9% nos últimos 12 meses (encerrados em agosto) no País, na nona desaceleração seguida. Em algumas cidades, há até mesmo queda real de preços (veja o boxe). Os dados são do levantamento Fipe/ ZAP, que considera os imóveis anunciados no portal ZAP em 16 cidades.

"O que sustentou a alta de preços nos últimos anos foram não apenas os dados demográficos favoráveis, mas principalmente a expansão do crédito e da renda da população", diz o economista Eduardo Zylberstajn, coordenador da pesquisa Fipe/ZAP. Mesmo em anos de PIB fraco, como 2012, quando a economia brasileira cresceu 1%, o mercado de trabalho continuou aquecido, com emprego e renda em níveis elevados.

"Em 2014, o mercado de trabalho já sofreu um pouco e o crédito imobiliário está mais restritivo, contribuindo para o esfriamento da demanda", completa Zylberstajn.

Os números oficiais corroboram a tese de que o mercado de trabalho já reflete a crise econômica e vem perdendo fôlego. De acordo com dados divulgados pelo Ministério do Trabalho e Emprego, o saldo líquido de criação de empregos foi o menor em julho desde 1999, com a abertura de 11,7 mil vagas. A indústria de transformação, por exemplo, vem fechando vagas pelo quarto mês consecutivo.

Em maio e junho, o volume de crédito imobiliário liberado caiu 0,7% e 19%, respectivamente, em relação aos mesmos meses do ano anterior, de acordo com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Essa retração se deve, em parte, à realização da Copa do Mundo no Brasil, mas também sinaliza que a deterioração da economia afetou a demanda no mercado imobiliário. "Os juros hoje são maiores do que há um ano e, para comprar um mesmo imóvel, a prestação do empréstimo é maior. Isso desfavorece o consumidor", explica o coordenador do Fipe/ZAP.

O crédito restritivo fez com que alguns clientes não conseguissem financiamento para honrar a compra de imóveis na planta, provocando uma onda de distratos junto às incorporadoras. Na MRV, por exemplo, o volume de distratos alcança 25% das vendas. "Isso ocorre porque os bancos estão mais criteriosos na concessão de crédito e o cliente tem mais dificuldade para conseguir o financiamento", explica o diretor comercial e de marketing da MRV, Rodrigo Resende.

Divulgação: Eztec



'Foram produzidos nestas cidades mais imóveis do que o mercado poderia absorver'

Emílio Fugazza
diretor financeiro da Eztec

Divulgação: João Fortes



'Não vamos lançar mais barato para ter prejuízo. O atual patamar de preços reflete os custos da construção'

Luiz Henrique Rimes
diretor Nacional de Negócios da João Fortes Engenharia


Variações de preço
As incertezas sobre o crescimento da economia, a manutenção do emprego e a inflação esfriam a demanda por imóveis. "O típico consumidor do mercado de habitação compra imóvel uma vez na vida. Se a conjuntura econômica impõe receio, a demanda esfria", avalia João da Rocha Lima Jr., professor titular de Real Estate da USP. Segundo ele, o comprador não desistirá da compra, mas pode retardar a decisão. "O comprador voltará para o mercado quando se restabelecer a confiança na economia", conclui.

O problema é que, nesse momento de demanda mais fraca, muitas incorporadoras estão com excesso de oferta, um reflexo do boom de lançamentos dos últimos anos. Na tentativa de reduzir estoques e recompor seus caixas, diversas empresas partiram para feirões, oferecendo descontos aos clientes na compra do imóvel.

Mas isso não significa que a tendência do mercado, em geral, seja de redução de preços. De acordo com Rocha Lima, os níveis devem ficar estáveis - ou seja, subirão em linha com a inflação da construção civil. O motivo, explica o professor da USP, é que a alta dos preços nos últimos anos foi puxada pelo aumento do custo de produção de imóveis.

Uma análise feita por Rocha Lima aponta que o preço dos imóveis residenciais financiados, medidos pelo Índice de Valores de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados (IVG-R), do Banco Central, subiu 16,35% ao ano em média entre 2005 e 2013. O custo da construção civil, considerando as despesas com obras e o valor gasto para aquisição de terrenos, subiu em ritmo próximo - em média, 16% ao ano no período. "A alta de preços nos últimos anos reflete, basicamente, um repasse de custos. Não existem margens agressivas no setor para cortar", explica.

Diante disso, a tendência é que as empresas interrompam os lançamentos em vez de partir para uma redução de preços, conclui Rocha Lima. Os descontos devem ser verificados em cidades onde há excesso de oferta e devem ocorrer, pontualmente, até a liquidação de estoques.

A construtora João Fortes, por exemplo, cortou pela metade o seu volume de lançamentos programado para 2014 em relação ao que lançou em 2013 - queda de R$ 1,7 bilhão para R$ 800 milhões. Segundo o diretor da empresa, Luiz Henrique Rimes, há excesso de oferta em algumas cidades em que a empresa atua, como Salvador e Brasília, e a estratégia é esperar a demanda crescer novamente para retomar os lançamentos. "Não vamos lançar mais barato para ter prejuízo. O atual patamar de preços reflete os custos da construção", diz Rimes.

A Eztec segue a mesma estratégia e espera redução de estoques para ter clareza sobre o futuro da economia e voltar a expandir os lançamentos. "Este ano é diferente. Além da retração da economia, há as incertezas relacionadas às eleições. Além disso, temos concorrentes praticando preços irreais para desovar estoque. Não é hora de lançar", afirma Emílio Fugazza, diretor financeiro da Eztec. No primeiro semestre deste ano, a empresa lançou R$ 676 milhões, 31% a menos do que no mesmo período do ano passado.

Bruno Pinheiro/GDF
Vista aérea de Brasília. Preços dos imóveis na capital tiveram queda de 1,07% nos últimos 12 meses

Mas há exceções. A MRV, por exemplo, está na contramão desse movimento e acelera os lançamentos. Aproveitando que, nos últimos dois anos, diversas incorporadoras abandonaram o mercado de imóveis para a baixa renda enquadrada no programa Minha Casa Minha Vida, a companhia corre para ocupar o mercado. "Nunca vendemos tanto", ressalta Resende. A MRV bateu recorde de vendas no primeiro semestre, com R$ 3 bilhões, uma alta de 23% em relação ao mesmo período de 2013.


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