Ações para manter o orçamento sob controle durante as obras começam muito antes da implantação do canteiro | Construção Mercado

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Ações para manter o orçamento sob controle durante as obras começam muito antes da implantação do canteiro

Por Juliana Nakamura
Edição 160 - Novembro/2014

ILUSTRAÇÃO: DANIEL BENEVENTI

Em um negócio marcado por um ciclo de produção longo como acontece na construção civil, ser fiel ao orçamento inicial elaborado na etapa de estudo de viabilidade é um desafio e tanto. Não à toa, muitas empresas, inclusive as bem estruturadas e com práticas de governança, enfrentam dificuldades para evitar estouros.

"Mas, nos dias atuais, é inaceitável quando alguém fica surpreso ao descobrir que a obra custa mais do que o previsto", afirma o engenheiro Pedrinho Goldman, diretor da Pekman Engenharia. "Quem faz gestão de compra e contratação, acompanhamento físico-financeiro e relatórios gerenciais mensais físicos e financeiros da obra não tem motivos para ser surpreendido", acrescenta.

Para quem atua no mercado de baixa renda, no qual o custo de construção chega a representar de 50% a 60% do Valor Geral de Vendas (VGV), essa questão torna-se ainda mais crítica. "Mas, mesmo nos produtos de alta renda, onde o custo de obra representa de 30% a 40% do VGV, estouros no orçamento comprometem a rentabilidade", lembrou Márcio Grossman, diretor nacional de empreendimento e obras da Amil, em apresentação durante a 14ª edição da Conferência Internacional da Latin American Real Estate Society (Lares), em setembro passado, no Rio de Janeiro.

Atrasos no cronograma - corriqueiros em função da baixa produtividade da mão de obra, da falta de planejamento eficaz e de fatores externos, como chuvas - são os principais responsáveis por desvios no orçamento. Segundo Grossman, não há nada que penalize mais a rentabilidade no negócio imobiliário do que um atraso da obra. Calcula-se que um mês de atraso chegue a comer de 0,7% a 1% do VGV.

Como evitar?
Uma das estratégias utilizadas por construtoras e incorporadoras para reduzir riscos de atrasos e, consequentemente, de estouros no orçamento, é buscar antecipar alguns serviços capazes de dar maior fluidez à produção e que têm baixo impacto nos custos. O objetivo é garantir que a produção comece, de fato, no primeiro dia programado e não se perca tempo com atividades preliminares. "A montagem do canteiro, o planejamento logístico da obra e a terraplanagem são algumas dessas atividades que podem ajudar a racionalizar o tempo", defende Grossman. Para ele, a logística de obra deveria ser tratada com mais seriedade, como uma disciplina igual às outras, para que se garantisse melhor produtividade. "Ninguém muda a taxa de armadura de um projeto, mas muitos se acham no direito de rasgar o planejamento de acesso da obra", lamenta.

Outra aliada do cronograma - e por tabela do orçamento - é a doutrina batizada de "as soon as possible", que significa, em tradução livre, fazer tudo imediatamente quando for possível. "Na prática, significa que se eu tenho uma frente de serviço liberada, não vou esperar para começar a trabalhar", explica Emílio Fugazza, diretor financeiro e de relações com investidores da Eztec.

O executivo conta que na Eztec, onde a margem de desvio tolerável é de apenas 3%, a rotina é trabalhar com margem de tempo. "Se a incorporação nos dá 30 meses para fazer um empreendimento, a engenharia fará um planejamento para concluir em 28 meses, porque precisamos de pulmão para absorver eventuais dificuldades do empreiteiro ou para finalizar o trabalho com mais qualidade", relata Fugazza.

O acordado não sai caro
Além dos atrasos, também são causa importante de estouros nos orçamentos falhas nas contratações iniciais. Para evitar esse problema, que acaba gerando aditivos posteriores e desgaste na relação com fornecedores, é necessário que, na contratação inicial, estejam bem definidos o escopo de fornecimento e as obrigações da contratada e da contratante, explica Rafael Lucente, gerente técnico da João Fortes Engenharia. Ele conta que uma prática que a João Fortes adota para minimizar falhas nesse momento é criar um processo de contratação que passa por várias pessoas, permitindo diferentes oportunidades para conferências e correção antecipada de erros, antes da assinatura dos contratos. "Trabalhar com contratos padronizados e anexos técnicos que detalham os procedimentos operacionais também ajuda bastante a evitar aditivos não estimados. Afinal, o acordado não sai caro", ressalta Lucente. Segundo ele, a João Fortes também trabalha com margens de erro aceitáveis de, no máximo, 3%.

JOÃO FORTES



'Trabalhar com contratos padronizados e anexos técnicos que detalham os procedimentos operacionais também ajuda bastante a evitar aditivos não estimados. Afinal, o acordado não sai caro'

Rafael Lucente gerente técnico da João Fortes Engenharia

Os aditivos contratuais, especialmente quando envolvem retrabalho intelectual, saem muito caro e são, definitivamente, indutores de perdas financeiras. "Não é raro vermos nos canteiros o engenheiro discutindo com o empreiteiro questões contratuais que deveriam ter sido resolvidas antes de a obra começar, como a área para execução do serviço contratado e os critérios de medição", lamenta Márcio Grossman.

Pode ajudar nesse sentido empreender uma relação de parceria de longo prazo com os fornecedores. "Ao fidelizar os fornecedores e estabelecer uma relação de confiança com eles, criamos um comprometimento maior e todos ganham, inclusive o fornecedor que já conhece os nossos critérios e nossa lógica de construção", diz o diretor da Eztec. Esse tipo de relação mais sólida também permite reduzir riscos, na medida em que permite ao construtor saber, de antemão, qual será o custo dos insumos.

Não deixa de se enquadrar como falha de contratação a locação de equipamentos por hora, em vez de fazê-la por preço fechado. "Você chega ao canteiro e vê uma retroescavadeira parada enquanto está pagando por ela. E pior: é muito difícil saber o quanto você pagará no final do contrato, o que gera incerteza, risco e pode levar a estouros nos custos", destaca Grossman.


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