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Caracterização de greenbuildings depende da adoção de medidas sustentáveis no funcionamento de um empreendimento. Veja regras que podem ser adotadas na convenção de condomínio

Por Mariana Borges Altmayer
Edição 160 - Novembro/2014

A tendência mundial da sustentabilidade na construção civil tem levado cada vez mais as empresas a desenvolverem empreendimentos imobiliários que apliquem o conceito de construção sustentável, para ao final obterem a sua certificação ambiental, os chamados prédios verdes - greenbuildings. Já reverenciados por países que apresentam altos índices de desenvolvimento socioeconômico como um caminho profícuo para a manutenção do meio ambiente, da população e, sobretudo, da economia, essa nova modalidade de edificação passou também a estimular os profissionais da cadeia produtiva da construção civil brasileira.

DIVULGAÇÃO: SANTOS SILVEIRO ADVOGADOS



As regras da convenção de condomínio devem garantir a manutenção e a operação do empreendimento com os mesmos conceitos com os quais foi planejado e desenvolvido, sempre objetivando a redução dos impactos ao meio ambiente




Nesse contexto, é imprescindível estabelecer, desde o planejamento e a construção, como será o funcionamento do empreendimento após a sua conclusão. Por meio da convenção de condomínio, é possível regrar o convívio entre aqueles que ali irão morar ou desenvolver suas atividades e resolver os infortúnios que decorrem dessa convivência. Trata-se de um mecanismo de caráter obrigatório ajustado para cada edificação, uma vez que, por se designar como lei interna do empreendimento, deverá ser acatada por todos os seus condôminos ocupantes.

Como a caracterização dos prédios verdes depende da adoção de medidas que primem pela sustentabilidade, é necessário verificar o que pode ser feito, em termos de convenção de condomínio, para tornar as ferramentas que permeiam a sustentabilidade uma prática constante no funcionamento de um empreendimento.

Sugere-se, de início, que a convenção de condomínio demonstre textualmente que a edificação foi idealizada, construída e deverá ser operada com práticas e soluções que busquem reduzir os impactos da construção ao meio ambiente e às pessoas. De maneira geral, os empreendimentos projetados e executados com preocupações ambientais possuem custo de operação mais baixo quando comparados a uma edificação convencional.

Também é oportuno mencionar que as referidas ações tomadas pelos empreendedores garantem aos futuros usuários, ambientalmente conscientes, instalações nas edificações com todas as condições para alto desempenho do empreendimento. Nesse sentido, é preciso enfatizar que o conforto e qualidade dos seus ambientes internos refletem diretamente no desempenho das atividades dos seus usuários.

As regras da convenção de condomínio devem garantir a manutenção e a operação do empreendimento com os mesmos conceitos com os quais foi planejado e desenvolvido, sempre objetivando a redução dos impactos ao meio ambiente. Com o intuito de tornar a sustentabilidade uma prática constante no funcionamento de um prédio verde, apontam-se os seguintes ajustes que podem ser adotados na convenção de condomínio:

1. Da finalidade de utilização do condomínio: pode-se enfatizar o uso dos preceitos trazidos pelo princípio do desenvolvimento sustentável, com vistas à redução dos impactos ocasionados por uma construção civil no meio ambiente.

2. Do uso das áreas comuns: pode-se prever o uso racional de equipamentos que servem às áreas comuns do empreendimento, tais como: horário de funcionamento de elevadores de acordo com a demanda de uso, controle do circuito de iluminação das unidades autônomas por sistema automatizado, racionalização na utilização de ar-condicionado, entre outros.

MARCELO SCANDAROLI

3. Sistema de coleta de lixo: podem-se prever as regras sobre a separação de lixo orgânico e lixo reciclável pelos condôminos, bem como lixos considerados perigosos e ainda a sua forma adequada de descarte, em atendimento à Política Nacional de Resíduos Sólidos (Lei 9.605/1998).

4. Do uso do estacionamento: pode-se regrar o uso dos espaços de estacionamento destinados para veículos de baixa emissão e para pessoas que ofereçam carona, assim como o fornecimento de bicicletário para os usuários e seus benefícios, tais como: isenção no pagamento de qualquer taxa para estacionamento de bicicleta, utilização de vestiários e depósitos com exclusividade, sempre buscando incentivar que os usuários cheguem ao local de trabalho por meios alternativos e de baixo impacto ao meio ambiente.

5. Do aproveitamento das águas pluviais/hídrico: pode-se incentivar a reutilização das águas das chuvas, assim como o uso racional de água dentro e fora da edificação por meio da especificação de aparelhos mais eficientes, instalações e equipamentos adequados e paisagismo apropriado ao local, limitando, desta forma, a utilização descomedida de água potável para a irrigação, sempre em atendimento à Política Nacional de Recursos Hídricos (Lei 9.433/1997).

6. Do uso de energia renovável: deve-se visar a uma performance mínima de energia, isto é, estabelecer nível mínimo de eficiência energética para os sistemas do empreendimento, reduzindo os impactos econômicos e ambientais associados ao uso excessivo de energia.

Tenha-se presente, ainda, que a adequação dos empreendimentos aos preceitos da sustentabilidade também depende de eficientes treinamentos àqueles que desempenharão suas atividades laborativas em prédios verdes. Em outras palavras, há que se falar na implementação de planos educacionais que estimulam a educação ambiental para conhecimento dos impactos da construção, manutenção e operação das edificações, e demonstrar a existência de alternativas para a redução destes impactos. Com isso, ficam traçadas a continuidade na adoção de estratégias sustentáveis, a subsistência de implementação de estratégias menos agressivas e a possibilidade de aplicação destas estratégias, considerando a realidade local brasileira, suas potencialidades e deficiências.

Ademais, a considerar que a grande parcela de prédios verdes compreende empreendimentos comerciais, cujas unidades autônomas acabam por ser destinadas à locação, deve-se buscar mecanismos capazes de comprometer os usuários acerca da adoção de procedimentos sustentáveis para a manutenção desses edifícios. Nesses casos, uma alternativa é a elaboração de manuais de usuários, nas quais é possível compor compêndios que orientem quanto às ações de redução dos impactos do empreendimento ao meio ambiente. Além disso, é possível elaborar manuais que indiquem as potencialidades e aspectos a ser incorporados e trabalhados dentro de cada espaço privativo, tornando o edifício ainda mais eficiente na redução dos impactos.

Atenta-se, ainda, que o mesmo cuidado deve ser despendido na elaboração do contrato de prestação de serviços a ser pactuado com a administradora de condomínio, visto que cabe a esta, em conjunto com o síndico, a responsabilidade de administrar o empreendimento após a sua entrega pela incorporadora. Caberá à administradora implementar e fiscalizar todas as ações que objetivem a redução dos impactos do empreendimento ao meio ambiente e formas de promover a sustentabilidade pela qual o empreendimento foi concebido, por meio da divulgação de um plano de educação para os usuários do empreendimento.

Inobstante todas as iniciativas ora sugeridas, sem dúvida alguma, será a elaboração de uma convenção de condomínio, que prime pela manutenção e equilíbrio do meio ambiente, imprescindível para tornar a sustentabilidade uma prática constante no funcionamento de um empreendimento. Este é o instrumento que orienta a adoção de novas posturas e ações relacionadas à construção civil e traz um novo conceito à realidade do que é necessário executar, sobre o que funciona e o que deve ser descartado, servindo como ponto de referência do novo paradigma da construção civil sustentável.

Mariana Borges Altmayer especialista em direito imobiliário e sóciaadvogada do escritório Santos Silveiro Advogados.

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