Baixa precisão de estimativas de custo e orçamento compromete a rentabilidade e a viabilidade dos negócios imobiliários. Metodologias e práticas capazes de reduzir riscos são fundamentais para manter desvios controlados | Construção Mercado

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Baixa precisão de estimativas de custo e orçamento compromete a rentabilidade e a viabilidade dos negócios imobiliários. Metodologias e práticas capazes de reduzir riscos são fundamentais para manter desvios controlados

Por Juliana Nakamura
Edição 160 - Novembro/2014
ILUSTRAÇÃO: DANIEL BENEVENTI

Ser assertivo na previsão de custos nas etapas iniciais do desenvolvimento imobiliário não é tarefa simples e requer dos envolvidos, além de técnicas e instrumentos apurados, informações consistentes, sensibilidade e conhecimento para interpretar os dados disponíveis. Desvios significativos entre o orçado e o concretizado podem comprometer, e muito, a lucratividade do negócio, sobretudo em períodos de competitividade acirrada e de margens enxutas. Eliminar totalmente as incertezas é impossível, mas é bem viável reduzi-las com orçamentos mais consistentes e práticas de gestão de custos eficazes.

Um estudo recente realizado pela consultoria Deloitte junto a empresas da construção civil comprova o quão desafiador é para as empresas do setor aproximar previsões orçamentárias da realidade. Embora aborde a questão de modo mais abrangente - enfocando o desempenho das empresas e não dos empreendimentos isoladamente -, o trabalho detectou que o desvio médio entre a receita atual e a prevista é de 21,7%. "A pesquisa aponta que o foco está no resultado final do processo de planejamento e orçamento, com pouca atenção a situações de risco", afirma Marie Rodrigues, diretora da área de Consultoria da Deloitte.

Quando se fala no desenvolvimento de produtos imobiliários, um grande problema é que em uma das etapas mais críticas, que é justamente quando se tem que analisar a viabilidade do negócio, as informações para subsidiar a tomada de decisão são escassas ou imprecisas. No orçamento parametrizado, realizado quando ainda não se tem os projetos concluídos, pode-se aceitar uma margem de erro de mais ou menos 20%, mas o desejável para os incorporadores é que o valor fique em torno de 10%. Já no orçamento executivo, o mais próximo da situação real, o ideal é que a margem de erro varie de 3% a 5%, no máximo.

"A estimativa de custo de construção para a viabilidade é uma das mais importantes do ciclo do empreendimento", diz Pedrinho Goldman, diretor técnico da Pekman Engenharia, que ressalta: a estimativa orçamentária é o retrato de um determinado momento dos custos de construção, em uma determinada data-base. Isso significa que um orçamento elaborado em abril com informações de fevereiro, por exemplo, pode não computar informações como o dissídio salarial dos funcionários da construção. O resultado deste "detalhe", quando não observado, pode ser um desvio de 4,5% a 5% no orçamento.

TISHMAN SPEYER



'Para calcular o custo da execução de paredediafragma, por exemplo, ainda que não tenhamos um único desenho, podemos utilizar, além da área do terreno, a forma do terreno e o perímetro construído do subsolo'

Cilene Marques Gonçalves
gerente de custos da Tishman Speyer Properties

Parametrização
O método mais utilizado para realizar orçamentos iniciais durante as primeiras etapas de estudo de viabilidade é o cálculo de Área equivalente de construção x Custo do metro quadrado, obtido de empreendimento com tipologia semelhante. O problema é que, ainda que se utilizem bancos de dados consistentes, esse método isoladamente pode não trazer a confiabilidade necessária para a tomada de decisão.

Sobretudo para grandes empreendimentos, Goldman sugere a utilização de um método complementar, que consiste na parametrização de 20 itens de grande impacto nos custos (veja tabela). Tomando como base um histórico de orçamentos realizados anteriormente, o objetivo da parametrização complementar é reduzir pela metade a margem de erro entre o orçado e o realizado, o que impacta diretamente na lucratividade do incorporador. "A obtenção de duas estimativas para o mesmo empreendimento, por caminhos distintos, possibilita um intervalo de valores que leva em conta a margem de erro, embasando a tomada de decisão", afirma o diretor da Pekman.

Muito embora seja importante contar com projetos consistentes para obter orçamentos executivos, é possível chegar a estimativas confiáveis mesmo sem esses documentos em mãos, por meio de uma parametrização benfeita. É o que defendem os engenheiros Cilene Marques Gonçalves e Luiz Henrique Ceotto, respectivamente gerente de custos e diretor de projetos e construção da Tishman Speyer Properties no Brasil. No recém-lançado livro "Custo sem Susto - Projetando por Objetivos", Cilene e Ceotto propõem um método que se baseia na análise e na parametrização de cada item do plano de contas da empresa.

"Para calcular o custo da execução de parede-diafragma, por exemplo, ainda que não tenhamos um único desenho, podemos utilizar, além da área do terreno, a forma do terreno e o perímetro construído do subsolo", exemplifica Cilene. Segundo ela, é possível obter margens de erro de mais ou menos 3% com esse tipo de método, desde que seja realizado o acompanhamento do orçamento nas etapas subsequentes.

Para Luiz Henrique Ceotto, a facilitação da gestão orçamentária é uma das vantagens desse método, que é retroalimentado com novas parametrizações. A planilha eletrônica pode ser constantemente atualizada com informações mais avançadas. "Você pode substituir uma grandeza que foi inicialmente parametrizada por outra que foi obtida por um projeto. Dessa forma você consegue ter um orçamento que acompanha a evolução do processo", diz Ceotto.

A parametrização pode auxiliar o incorporador, ainda, na negociação com construtores e projetistas. "Como os dados são obtidos com base em projetos anteriores, sabemos que eles são factíveis. Se estimamos gastar X de concreto e o projetista diz que será necessário X + 10, nós vamos investigar o motivo", diz Cilene, ressaltando que o tradicional método de cálculo por metro quadrado não permite acompanhar as soluções ao longo do projeto.

GESTÃO ORÇAMENTÁRIA

ILUSTRAÇÃO: SERGIO COLOTTO

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VISÃO HOLÍSTICA

Principais variáveis monetárias que compõem os estudos de viabilidade técnica, econômica e financeira dos empreendimentos imobiliários


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