Baixa precisão de estimativas de custo e orçamento compromete a rentabilidade e a viabilidade dos negócios imobiliários. Metodologias e práticas capazes de reduzir riscos são fundamentais para manter desvios controlados | Construção Mercado

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Baixa precisão de estimativas de custo e orçamento compromete a rentabilidade e a viabilidade dos negócios imobiliários. Metodologias e práticas capazes de reduzir riscos são fundamentais para manter desvios controlados

Por Juliana Nakamura
Edição 160 - Novembro/2014

ORÇAMENTO PARAMETRIZADO

Modelo de orçamento parametrizado complementar à metodologia tradicional (que estima o custo multiplicando a área equivalente de construção pelo custo do metro quadrado estimado para determinada tipologia de obra, obtido a partir do histórico de obras já realizadas)



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Fonte: Pedrinho Goldman

Tratamento estatístico
Outra metodologia que se propõe a elevar o grau de assertividade dos orçamentos realizados durante a fase de concepção do produto é o Custo Unitário Geométrico (CUG), que também se baseia em dados de empreendimentos passados para uma estimativa mais precisa dos custos de construção de um determinado empreendimento futuro.

"O diferencial está no tratamento estatístico dos dados e na utilização das características geométricas da edificação, já conhecidas nessa fase, como variáveis que influenciam o custo final", explica a arquiteta Flávia Lima, diretora da CuG Consultoria. Segundo ela, a vantagem de utilizar esse modelo é alcançar precisão na estimativa sem perder a agilidade necessária nessa fase.

A modelagem CUG compreende os serviços de levantamento e tratamento de dados históricos do contratante e é entregue na forma de uma calculadora que reflete esse histórico. A partir daí, a calculadora pode ser utilizada na concepção de novos negócios imobiliários para estimar os custos dos empreendimentos em desenvolvimento de forma rápida e precisa.

"É recorrente que o problema de desvios entre o custo planejado (estimado) e o custo realizado seja atribuído a falhas na execução. No entanto, muitas vezes a raiz do problema está no planejamento que aponta custos irreais e, portanto, inatingíveis", destaca Flávia.

Interação com o projeto
Em um mundo ideal, as obras só seriam iniciadas após a conclusão do orçamento executivo. Isso exigiria que todos os projetos executivos e memoriais fossem previamente concluídos. Mas na prátiprática, na maior parte dos empreendimentos, as obras começam quando só se tem orçamentos preliminares. O orçamento executivo só é entregue quando a obra já está no meio.

Pedrinho Goldman afirma que, na ausência de projetos, é importante que os orçamentos, independentemente de sua tipologia, explicitem as premissas orçamentárias adotadas. Por exemplo, na ausência de sondagem e projeto de fundação, recomenda-se minimamente uma consulta a empresas de execução de fundação e de construtoras que já trabalharam na região do terreno em questão, com a finalidade de prospectar informações sobre o solo e subsolo local. Com base nestas informações, é adotada uma solução de fundação, de forma conservadora, para estimar seu custo de execução. "Com a conclusão de todos os projetos executivos, recomenda-se a elaboração do orçamento executivo para equalização com o orçamento inicial, de modo a identificar as diferenças entre eles", diz o engenheiro.

Outra recomendação do consultor para os orçamentistas é ter o hábito de prospectar informações, especialmente junto ao engenheiro da obra, não restringindo o orçamento aos itens que constam do projeto. Isso porque por mais detalhados que os projetos sejam, eles não dão todas as informações relacionadas ao canteiro - como, por exemplo, custos com retrabalho e vistorias.

ENTREVISTA - LUIZ HENRIQUE CEOTTO

Orçamento confiável

Na etapa de viabilidade, costuma-se fazer a estimativa de custo por metro quadrado de edificações similares. Isso é suficiente?
De forma alguma. Parametrizar por metro quadrado significa parametrizar por uma única variável, que é a área equivalente. Isso não resulta em informações confiáveis. Muito pelo contrário, detectamos em orçamentos feitos dessa maneira uma variação de 30% a 40%, para mais ou para menos - isso em prédios praticamente idênticos. É uma temeridade, ainda mais quando se trabalha com margens de, no máximo, 20%, como fazemos atualmente.

Quais são as maiores dificuldades que você enxerga na gestão dos orçamentos? Os desvios normalmente devem-se à falta de embasamentos dos orçamentos ou à ausência de gestão no canteiro para cumprir o que foi orçado?
Os desvios podem acontecer por erros no orçamento, no projeto ou na negociação. Mas, de modo geral, podemos dizer que os maiores problemas decorrem da falta de um processo confiável para orçar e acompanhar o custo do projeto.

ACERVO PESSOAL


'Podemos dizer que os maiores problemas decorrem da falta de um processo confiável para orçar e acompanhar o custo do projeto'

Luiz Henrique Ceotto

engenheiro, diretor de projetos e construção da Tishman Speyer Properties no Brasil e coautor do livro "Custo sem Susto - Projetando por Objetivos"


Alguns orçamentistas alegam que a demora na finalização de todos os projetos executivos contribui para os desvios. Como minimizar esse problema?
Na verdade precisamos quebrar esse paradigma. A parametrização, quando benfeita e acompanhada, permite estimativas bastante confiáveis, ainda que não se tenha a totalidade dos projetos nas mãos. E não precisa ser nada complicado. Uma planilha eletrônica pode gerar orçamentos com margem de erro bem baixa, desde que se mude a forma de pensar.

Veja apresentação do engenheiro Pedrinho Goldman, diretor da Pekman Engenharia, sobre os tipos de orçamento.

Marcio Grossman, diretor de empreendimentos e obras da Amil, apresenta os "dez mandamentos do pré-obra" e as "cinco torneiras que podem levar o resultado dos empreendimentos para o ralo". Confira a apresentação.

Leia artigo sobre o método Custo Unitário Geométrico, mais conhecido como Modelagem CUG.


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