O novo Plano Diretor Estratégico de São Paulo e os impactos no preço dos imóveis | Construção Mercado

Legislação

Regras modificadas

O novo Plano Diretor Estratégico de São Paulo e os impactos no preço dos imóveis

Por Rodrigo Bicalho
Edição 160 - Novembro/2014

Após muita expectativa, foi promulgada, em 31 de julho de 2014, a Lei nº 16.050, que institui o novo Plano Diretor Estratégico (PDE) para o Município de São Paulo. A promulgação do PDE se deu com ampla repercussão, considerando as implicações para o desenvolvimento imobiliário e sua provável reverberação para outros municípios brasileiros.

O PDE cria diretrizes de política urbana que tendem a implementar novos hábitos e uma nova cultura, que se expressa, sobretudo, no incentivo à aproximação entre moradia, emprego e transporte e à convivência em espaços públicos, inclusive em empreendimentos privados.

ACERVO PESSOAL



É preciso que as alterações que possam ser feitas por meio da Lei de Zoneamento busquem maior equilíbrio para o mercado, em benefício da população





Impulsionada pelos questionamentos quanto à mobilidade, a nova organização traçada pelo PDE desestimula diretamente o uso de veículos individuais e indiretamente a construção de apartamentos maiores, principalmente nos chamados eixos de transporte, onde há limitação de uma vaga por unidade.

Nesse sentido, o PDE pretende contribuir para a criação de uma cultura de convívio comunitário, contrariando a tendência anterior de individualização da propriedade. Dentre os novos desafios, o Poder Público deverá oferecer maior segurança e mais transporte coletivo de qualidade, enquanto o mercado empresarial terá a difícil tarefa de ofertar produtos cujo preço final seja atrativo, ou ao menos compatível com a renda da população.

Mesmo que seja cedo para fazer uma avaliação mais detalhada, é certo que o PDE terá como uma de suas consequências o aumento do preço dos imóveis, em virtude de restrições e novas exigências que farão com que o custo total do empreendimento seja elevado de forma sensível e, em alguns casos, seja dividido por um número menor de unidades a serem ofertadas.

Embora essas alterações tenham por objetivo "reduzir as desigualdades socioterritoriais para garantir, em todos os distritos da cidade, o acesso a equipamentos sociais, a infraestrutura e serviços urbanos", conforme declara o artigo 7º, XII, do novo PDE, o município almeja alcançar tal objetivo mediante a transferência de tal obrigação do Poder Público para o setor privado, onerando os empreendimentos imobiliários, sobretudo os de médio e grande portes.

A seguir, fazemos uma análise dos principais instrumentos e seus impactos para o mercado imobiliário.

Coeficiente de Aproveitamento Básico 1
De acordo com os Quadros 2 e 2A do PDE, o potencial construtivo básico para toda a cidade - ou seja, a quantidade de metros quadrados que podem ser construídos sem pagamento de outorga onerosa - foi reduzido para uma vez a área do terreno (com exceções para casos específicos). Isso significa que para a construção da imensa maioria de edifícios, será necessário adquirir potencial adicional da Municipalidade, via outorga onerosa.

Na prática, com o potencial básico igual a um, salvo para quem construir uma residência unifamiliar, não bastará comprar o terreno, pois a maior parte da edificação somente poderá ser efetivada mediante a compra de grande quantidade de potencial adicional. Com isso, a outorga onerosa, que só era frequentemente utilizada nos empreendimentos de porte razoável, agora passa a ser condição praticamente obrigatória para todos.

Valor da outorga onerosa
O valor da outorga onerosa previsto no PDE é superior aos valores anteriormente praticados. Como a aquisição do potencial adicional é absolutamente necessária e o preço da outorga é estabelecido pela prefeitura, não há outra alternativa ao empreendedor que quiser implementar o projeto senão efetuar seu pagamento.

O valor da outorga varia muito de acordo com a região da cidade. Porém, estudos realizados pelo Secovi-SP, com base na comparação da outorga antes vigente com a atual, apontam para um aumento de até 5% do valor final do imóvel para cerca de 70% dos empreendimentos residenciais. A alta será maior ainda para os outros 30%. No caso de imóveis comerciais, apenas 49% ficariam limitados a 5% no preço final do imóvel.

Como os terrenos já estão com preços extremamente elevados e sem perspectiva de redução expressiva, o aumento acarretado pela outorga redundará em sensível elevação do valor final das unidades.

Limite de gabarito de oito andares
O PDE estabeleceu limite de altura para futuros prédios localizados nos chamados miolos dos bairros. De acordo com essa nova regra, os empreendimentos terão seu gabarito máximo limitado a 28 m, podendo ser composto por térreo e, no máximo, oito pavimentos. A exceção se restringe às quadras onde mais de 50% da área dos lotes com prédios já edificados ultrapassem o novo limite.

Essa medida, que em muitos casos implica menor volume de construção - e, portanto, de área de vendas - por si só já geraria aumento nos preços finais dos imóveis. Além disso, há dois fatores relevantes: (i) pode ser necessário construir dois ou mais blocos, em vez de um único e (ii) alguns custos fixos de projeto e construção, que são praticamente os mesmos em prédio de oito ou 20 andares, agora serão divididos por um número inferior de unidades. Estima-se que tais fatores elevem o custo de obra em 12% por metro quadrado.

Como se vê, trata-se de uma limitação insensata, em uma cidade pressionada pela necessidade de novas moradias. O PDE permite a reconsideração dessa regra quando da revisão da Lei de Zoneamento, o que se espera que seja feita em breve, mas certamente haverá posicionamentos contrários, sem garantia de que sejam suplantados.

Limite de vagas nos eixos
No PDE, as maiores possibilidades de desenvolvimento imobiliário se encontram nas áreas dos Eixos, assim consideradas as regiões dotadas de grande oferta de transportes públicos. Nessas áreas, não há restrição de gabarito e o potencial construtivo pode chegar a quatro vezes a área do terreno, ainda que com pagamento de outorga onerosa.

O problema, além do valor da outorga, já tratado, está na limitação de vagas de garagem, de acordo com a natureza do empreendimento: para residencial, considera-se não computável uma vaga por unidade; para comercial, uma vaga para cada 70 m² de área computável.

É até possível a construção, nos Eixos, de apartamentos com mais de uma vaga, mas neste caso a vaga extra será computável, ou seja, para cada vaga extra, deixará de ser ofertada no empreendimento a mesma quantidade de metros quadrados em apartamentos ou conjuntos comerciais, o que resultará em aumento de preços.

De modo geral, apartamentos com apenas uma vaga são unidades pequenas, próprias de pessoas que moram sozinhas ou de pequenas famílias que possam ter apenas um veículo. Há uma limitação da quantidade de apartamentos que possa ser construída com esse perfil, pois para uma parte expressiva da população da cidade, habitações maiores e com mais de uma vaga são necessárias.

Juntando-se a limitação de gabarito no miolo dos bairros com a restrição de vagas nos Eixos, percebe-se que as famílias que precisam de apartamentos a partir de 80 m² e de ao menos duas vagas terão dificuldade de encontrar um produto com preço razoável.

Cota de solidariedade
Outra inovação polêmica do PDE está na denominada cota de solidariedade, que exige de empreendimentos com área computável superior a 20 mil m² a destinação de 10% da área do empreendimento para construção de habitação popular.

Embora o Plano preveja outras alternativas que não a construção de tais habitações, como o pagamento de 10% do valor do terreno a ser depositado no Fundo de Desenvolvimento Urbano (Fundurb), essa nova obrigação, somada ao pagamento de outorga, encarecerá expressivamente os empreendimentos de grande porte.

Exclui-se desta regra o empreendimento comercial localizado em áreas que tenham fator de planejamento igual a zero, tal como Arco Jacu-Pêssego, avenida Cupecê, entre outras, muito específicas.

Às alterações analisadas acima, somam-se a criação das áreas de fruição pública e o aumento considerável de Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis). A primeira restringe o aproveitamento do terreno, ao determinar que 20% da área do lote sejam destinados à fruição pública; a segunda reduz o número de terrenos disponíveis para livre utilização, já que boa parte deles passou a ser obrigatoriamente destinada à habitação de interesse social. Isso faz com que a oferta de terrenos para construção diversa de habitação popular, que já era escassa, fique ainda mais difícil, tornando mais disputada - portanto, mais cara - a matéria-prima básica do mercado imobiliário.

Como se vê, essas alterações urbanísticas pressionam fortemente o custo de empreender e, certamente, acarretarão aumento no valor final dos imóveis. Se a revisão do PDE está distante no tempo, para daqui a 15 anos, é preciso que as alterações que possam ser feitas por meio da Lei de Zoneamento, prevista para 2015, busquem maior equilíbrio para o mercado, em benefício da população.

Rodrigo Bicalho
sócio do escritório Bicalho e Mollica Advogados e integrante do conselho jurídico do Secovi-SP

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