Apesar da desaceleração da economia, setor hoteleiro ainda tem espaço para investimentos - desde que sejam bem planejados, avalia consultor | Construção Mercado

Entrevista

Caio Calfat

Apesar da desaceleração da economia, setor hoteleiro ainda tem espaço para investimentos - desde que sejam bem planejados, avalia consultor

Por Alfredo Netto
Edição 161 - Dezembro/2014
CALÃO JORGE/DIVULGAÇÃO SECOVI-SP

'A taxa de ocupação [no Brasil, em 2015] deve continuar nesse patamar, em torno de 60% a 65%, na média nacional. A exceção são as cidades onde já se percebe uma superoferta de condohotéis em construção'

O mercado hoteleiro tem tido bom desempenho, mesmo com a desaceleração da economia brasileira. Os projetos na área ainda se beneficiam do surgimento de novos polos econômicos no interior do País nos últimos anos, além do movimento gerado pelo boom de eventos esportivos, culturais e empresariais nos grandes centros, especialmente em São Paulo. Esses fatores devem garantir a sustentabilidade dos investimentos do setor daqui para frente, ainda que haja alguma piora nos resultados em 2015 devido aos ajustes econômicos que estão no radar do Governo Federal.

A avaliação é de Caio Calfat, sócio-diretor da Real Estate Consulting, consultoria que atua no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários e hoteleiros desde 1996. Calfat também ocupa o posto de vice-presidente do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP) para Assuntos Turísticos e Imobiliários. Na opinião dele, o setor deve ter pequena oscilação nas taxas de ocupação e nos preços médios da diária em 2015. A saúde dos empreendimentos só será ameaçada, porém, se os ajustes na economia comprometerem o nível de emprego e renda dos brasileiros. O maior perigo, segundo o consultor, está no excesso de lançamentos, resultante de uma euforia desmedida em cidades como Belo Horizonte, Cuiabá, Manaus e parte do Rio de Janeiro.

Outro ponto para ficar atento é a regulamentação que será publicada em breve pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). A medida vai impor uma série de exigências para empreendedores no lançamento de ofertas de vendas de quartos ou cotas em hotéis. "O fato é que não dá para o empreendedor não passar pela CVM. O lado bom disso é que será um mercado mais saudável, com vendas mais qualificadas", pondera Calfat. Acompanhe a entrevista.

Como você avalia o desempenho do setor hoteleiro em 2014 no ambiente de baixo crescimento da economia brasileira?
De um lado nós tivemos o desaquecimento da economia, mas do outro nós tivemos um fenômeno interessante. As redes hoteleiras começaram a olhar para o Brasil de outro jeito, com mais interesse pelo País. Isso é reflexo da migração das empresas para as cidades pequenas e médias do interior. E os hotéis foram junto com as empresas, em novos projetos pelo interior do Brasil, em Estados como Pará, Bahia e Pernambuco, entre outros que não tinham bandeiras conhecidas. Hoje, tem mais de 200 cidades do interior que vão receber hotéis de redes nacionais de ponta ou internacionais. São cidades ligadas ao crescimento da economia gerado nos últimos anos, como o Porto de Suape, em Pernambuco. Essas cidades estão nas proximidades de portos, aeroportos e parques industriais.

Esse movimento é um sinal de resiliência do mercado hoteleiro num ano mais difícil como 2014?
Isso aconteceu porque o hotel é um investimento de longo prazo. Esse processo de migração das empresas e também dos hotéis começou três, quatro anos atrás, quando a economia ainda dava sinais de crescimento. Talvez esse reflexo do desaquecimento da economia possa ser sentido daqui a alguns anos, até porque nesse ano tivemos a Copa do Mundo. Bem ou mal, ela deu um aquecimento, aumentou as taxas de ocupação nos hotéis e os preços médios das diárias nas cidades-sede e em alguns outros municípios, como subsedes e destinos turísticos próximos. A hotelaria teve bom desempenho durante a Copa. Talvez tenha sido o item mais aprovado pelos visitantes.

Como ficaram os preços das diárias e a taxa de ocupação neste segundo semestre, após a Copa?
Mais ou menos como estavam no mesmo período do ano passado. A taxa de ocupação média nacional está em torno de 60% a 65%, dependendo da cidade. As diárias variam de R$ 200 a R$ 240, sem contar São Paulo e Rio de Janeiro, que são os maiores mercados, onde esse valor sobe. São Paulo deve fechar 2014 com algo em torno de R$ 350 a diária média, o que é bom. E em torno de 62% de taxa de ocupação, o que também é bom.

Quais as expectativas para as taxas de ocupação no Brasil, em 2015?
A taxa de ocupação deve continuar nesse patamar, em torno de 60% a 65%, na média nacional. A exceção são as cidades onde já se percebe uma superoferta de condo-hotéis em construção. Por exemplo: Belo Horizonte vai praticamente triplicar a oferta hoteleira em poucos anos. Isso vai fazer com que a taxa de ocupação caia a níveis menores do que 40%, seguramente. Outro exemplo é a Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro. Outras cidades do interior paulista também estão passando por isso, como Ribeirão Preto e Santos. E também capitais, como Cuiabá e Manaus. Nessas duas, houve muitos projetos que foram construídos especificamente para a Copa do Mundo, mas não vai haver demanda tão grande daqui para frente.

Olhando as perspectivas do Produto Interno Bruto (PIB), os donos de hotéis têm motivos para se preocupar?
Em um momento de crise, o diferencial estará na localização, nos preços e na qualidade dos serviços. Mas dependendo do quadro de excesso de oferta e concorrência, não tem jeito. O empreendimento vai sentir o impacto. Esperamos que a recuperação econômica do País seja rápida, mas não há duvida de que o desempenho dos hotéis será pior.

Seria melhor adiar investimentos no setor?
Depende. Em São Paulo, por exemplo, ainda é possível investir, pois a cidade tem uma demanda reprimida. De segunda a quinta, ela está com 100% de ocupação. Com a recuperação do Parque Anhembi (complexo multiuso na zona Norte) e dos outros parques de exposição, além da competência na realização de eventos, a cidade deverá gerar demanda. Já em relação ao setor de lazer, 2015 deve ser parecido com os últimos anos. A partir de 2008, surgiu no mercado o novo brasileiro, que ascendeu socialmente e passou a ser consumidor de turismo. Se o desaquecimento econômico não piorar muito o nível de empregos, o turismo interno vai continuar mais ou menos como estava nos últimos dois ou três anos.

Qual o perfil dos investidores que estão realizando aportes no segmento hoteleiro atualmente?
A grande maioria é pequeno investidor que compra um quarto em condo-hotel realizado por incorporação imobiliária. Não tenho o número exato, mas se fosse chutar eu diria que esse perfil equivale a mais de 80% dos investidores. Tem gerente de loja, funcionário público, médico, jovens com menos de 40 anos etc. O tíquete médio de hotéis econômicos é em torno de R$ 300 mil, pagos ao longo de quatro a seis anos.

E qual o modelo de negócio mais praticado?
É a incorporação imobiliária pura e simples, em que o cliente compra o quarto e adere a um pool de locação (modelo do condo-hotel). O comprador não pode usar o quarto, ele faz a aquisição apenas como investimento. Existem variações, como a compra de cotas do empreendimento ou de participação numa empresa que é dona do empreendimento. Mas a grande maioria, eu diria que 90%, é a compra de quarto, de unidade autônoma.


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