Exigência por mais assertividade aquece setor de inteligência de mercado e aumenta oferta de estudos. Entenda como são produzidas as pesquisas | Construção Mercado

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Estudos de viabilidade

Exigência por mais assertividade aquece setor de inteligência de mercado e aumenta oferta de estudos. Entenda como são produzidas as pesquisas

Por Maria Emilia Staczuk
Edição 162 - Janeiro/2015


Na viabilização do empreendimento Champagnat, em Curitiba, a Swell Construções e Incorporações utilizou pesquisa feita com potenciais compradores para definir o projeto arquitetônico

Nos últimos anos, membros do mercado imobiliário brasileiro se acostumaram a usar os termos ajuste, estabilização e maturidade para definir o atual momento do setor. É quase consenso que a situação pede cautela nos negócios, em especial para as pequenas e médias construtoras e incorporadoras, que necessitam de projetos mais assertivos. Por isso, os estudos de inteligência de mercado têm ganhado mais importância e se tornado um diferencial para aumentar a eficiência nas vendas dos lançamentos.

Normalmente, nas grandes companhias o estudo de viabilidade para empreendimentos residenciais é realizado internamente. Já nas pequenas e médias construtoras é mais comum a contratação de empresas de inteligência de mercado - ainda mais agora com o aumento da oferta de estudos. "São justamente as corporações que não têm estoque de terrenos e executam no máximo três projetos simultaneamente. Elas precisam ser mais assertivas porque o que têm de margem financeira para errar é muito menor do que uma grande companhia", explica a diretora-executiva de geonegócios do Ibope Inteligência, Marcia Sola.

Os investidores e fundos imobiliários também têm avançado na representatividade da carteira de clientes das empresas de inteligência de mercado. Segundo o sócio da NBA Inteligência de Mercado, Jorge Lebrego, eles já são 30% dos clientes da empresa. "Eles usam nossos estudos para conferir a viabilidade de implantação do empreendimento residencial apresentado pela incorporadora, especialmente quanto ao preço e à velocidade de vendas", comenta.

Não há dados exatos sobre o número de companhias que atuam na área, mas estima- se que existam cerca de dez grandes empresas neste setor e muitas pequenas, já que a barreira de entrada no segmento é baixa. De modo geral, segundo as fontes ouvidas pela reportagem, o preço para contratação de um estudo de viabilidade para implantação de um empreendimento residencial pode variar de cerca de R$ 2,5 mil a até R$ 200 mil e o prazo de elaboração é de 30 a 90 dias. A variação é explicada pela complexidade do projeto, pela área de abrangência do estudo e pelo método de pesquisa utilizado.

O valor de partida (R$ 2,5 mil), por exemplo, refere-se a um produto lançado no final de 2014 pela Prospecta Inteligência Imobiliária. O sistema analisa a demanda potencial com base em dados sociodemográficos, num raio de 2 km da área onde se pretende implantar o empreendimento, e os classifica em indicadores, como de renda, capacidade de endividamento, potencial de consumo, déficit imobiliário e domicílios próprios. O método ainda oferece, por um valor maior, a opção de ampliar o raio do estudo, sendo possível mapear até uma cidade.

A linha de pesquisa e a metodologia utilizadas para a realização do estudo apresentam variação. O levantamento pode ser quantitativo ou qualitativo e compreende tanto a análise de dados dos principais institutos e entidades de classe do País, quanto a pesquisa de campo, por meio de visitas aos plantões de venda, como pesquisador ou cliente-oculto.

THIAGO ALBUQUERQUE


'São justamente as corporações que não têm estoque de terrenos e executam no máximo três projetos simultaneamente [que mais procuram as pesquisas]. Elas precisam ser mais assertivas'

Marcia Sola
diretora-executiva de geonegócios do Ibope Inteligência

DIVULGAÇÃO: SWELL


'Geralmente, a pesquisa faz um retrospecto. Seria importante ter uma projeção da demanda para frente, que indicasse o potencial demográfico para absorção imobiliária para os anos seguintes'

Leonardo Pissetti
diretor da Swell Construções e Incorporações

Como funciona
Na maioria das empresas, o processo começa pela identificação de vocação imobiliária da região onde está o terreno. Isso se dá por meio da avaliação de dados sociodemográficos e econômicos, bem como da apuração e análise de dados como oferta, estoque e velocidade de vendas, a fim de apurar a demanda e definir o preço das unidades.

Avançando no processo, definem-se as principais características do imóvel (metragem, número de dormitórios, quantidade de vagas de garagem etc.) que vão subsidiar a elaboração do projeto arquitetônico. Faz-se a primeira verificação para testar a aderência do projeto ao público-alvo e proceder eventuais ajustes. Também avaliam quantos domicílios dentro da faixa potencial de renda existem com intenção de compra do imóvel. Antes do lançamento, pode ser feita uma nova conferência para os últimos ajustes de preços e de comunicação.

A diretora-executiva de geonegócios do Ibope Inteligência, Marcia Sola, faz uma ressalva quanto ao uso de pesquisa com o consumidor para definição do potencial de mercado para um empreendimento residencial. "Ela tem sua validade, alguns ganhos, mas não será capaz de responder sobre o tamanho do mercado ou sua capacidade de absorção, muito menos se ele está superofertado. Para obter essas respostas, é necessário um modelo mais robusto de investigação que envolva o dimensionamento da demanda, análise de oferta e da localização do empreendimento", argumenta Marcia.

Cristiano Rabelo, sócio-diretor da Prospecta Inteligência Imobiliária, ressalta que a pesquisa de intenção de compra deve estar alicerçada no estudo de mercado. "Junto da análise de dados sociodemográficos e econômicos, nós fazemos uma coleta de informações relacionadas à oferta e estoque de unidades na região, bem como dos lançamentos e projetos em andamento nos seis a oito meses posteriores ao começo da pesquisa", explica.

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