Desempenho assegurado - A inspeção predial e a importância normativa | Construção Mercado

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Desempenho assegurado - A inspeção predial e a importância normativa

Flávia Zoéga Andreatta Pujadas
Edição 162 - Janeiro/2015

Como a inspeção predial é atividade técnica a ser desenvolvida na fase de uso das edificações, também é conhecida como o "checkup" do edifício. O inspetor predial pode ser comparado a um "clínico geral"

Acervo pessoal

O estudo da inspeção predial muito avançou nos últimos anos. O tema é tratado pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (Ibape/SP) desde meados de 2000, quando foi fundada a Câmara de Inspeção Predial.

Desde o princípio, destacaram-se como preocupações técnicas da inspeção predial a manutenção adequada dos edifícios e a segurança dos usuários na edificação.

A segurança é requisito de desempenho nos edifícios e está dividida em segurança estrutural; segurança contra o fogo; segurança no uso e na operação dos sistemas e partes integrantes. Para que a durabilidade seja alcançada dentro dos limites de funcionalidade e segurança, é imprescindível a manutenção periódica realizada com base em critérios e procedimentos técnicos. Impossível destacar suficientemente, portanto, a manutenção da segurança nas edificações. Essas são bens duráveis, com envelhecimento natural e degradação de seus componentes pela ação dos agentes ambientais, do uso e da própria operação.

A Norma de Inspeção Predial do Ibape/SP define inspeção predial como "avaliação isolada ou combinada das condições técnicas, de uso e de manutenção da edificação". Outra definição surgiu das reuniões da Comissão de Estudos da ABNT sobre o tema. Esta aperfeiçoou a definição do Ibape/SP com abordagem direta com o conceito de desempenho, qual seja: "Avaliação visual das condições técnicas, de uso, operação, manutenção e funcionalidade consideradas as exigências dos usuários."

A figura 1 retrata as definições de inspeção predial citadas, já com abordagem de sua metodologia.

Como a inspeção predial é atividade técnica a ser desenvolvida na fase de uso das edificações, também é conhecida como o "checkup" do edifício. O inspetor predial pode ser comparado a um "clínico geral", que avalia o paciente (o edifício) de forma sistêmica e abrangente. Identifica quais são as perdas de desempenho precoces, se houver, por meio de avaliação de documentos e anomalias ou falhas constatadas em vistorias.

A metodologia para essa atividade consiste nos seguintes itens:
a) Anamnese da edificação, com identificação de suas características construtivas, idade, histórico de manutenção, intervenções, reformas e alterações de uso ocorridas durante a vida útil;
b) Verificação e análise da documentação requisitada para realização do trabalho, que pode envolver: projetos e memoriais descritivos da construção; projetos e memoriais descritivos de reformas; propostas de reformas e modernizações; históricos, registros e relatórios de manutenção; contratos de empresas terceirizadas da manutenção; demais documentos administrativos, como auto de vistoria do Corpo de Bombeiros, que principalmente registrem e especifiquem as atividades de manutenção desenvolvidas para os sistemas construtivos;
c) Vistoria da edificação de forma sistêmica, considerada a complexidade das instalações existentes com ou sem emprego de equipe multidisciplinar;
d) Classificação da origem das deficiências constatadas nas vistorias sobre cada um dos sistemas construtivos e documentação examinada;
e) Classificação da prioridade técnica das deficiências e documentos analisados;
f) Elaboração de lista de prioridade técnica para tomada de decisão do gestor predial, proprietário ou síndico; g) Recomendações técnicas para cada anomalia e falha de manutenção, uso e operação constatados;
h) Avaliação da manutenção, conforme requisitos da ABNT NBT 5.674;
i) Avaliação do uso dos sistemas construtivos e da edificação.

O desenvolvimento dos itens do trabalho deve ser planejado de acordo com o tipo e complexidade das instalações e construção, suas característicasconstrutivas em geral, qualidade da documentação entregue, qualidade do sistema de gestão de manutenção existente e idade da edificação e de seus sistemas. Poderão existir sistemas com idades distintas, repostos ou modernizados por atividades de reforma, por exemplo.

Da lista de prioridades técnicas, que é um dos resultados da inspeção predial, derivam as atualizações e implantações básicas para um plano de manutenção e/ ou itens que devem ser contemplados em planos de reforma e/ou investimentos patrimoniais, já que é parte do trabalho a recomendação técnica para cada um dos problemas descritos e classificados.

 

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