Franceses da MMC Investimentos apostam em modelo de negócio focado em empreendimentos do Minha Casa, Minha Vida - e avaliam que investidores estrangeiros devem manter apetite por projetos no segmento popular | Construção Mercado

Entrevista

Michael Hayate e Jeremie Sebban

Franceses da MMC Investimentos apostam em modelo de negócio focado em empreendimentos do Minha Casa, Minha Vida - e avaliam que investidores estrangeiros devem manter apetite por projetos no segmento popular

Romáro Ferreira
Edição 163 - Fevereiro/2015
 

Camila Menezes
"Michael Hayate (à esquerda): Nosso desafio é achar as incorporadoras que tenham a visão de crescer conosco. A ideia é dispor de um portfólio de oito a dez incorporadoras com as quais esperamos fazer alguns projetos"

Há dois anos, os franceses Michael Hayate e Jeremie Sebban dedicam-se exclusivamente ao mercado imobiliário de baixa renda no Brasil - mais especificamente, trabalhando com projetos relacionados ao programa Minha Casa Minha Vida (MCMV). Gerentes de investimento na MMC Investimentos, a dupla cuida do braço da companhia que atua com incorporadores de pequeno e médio porte no desenvolvimento de empreendimentos das faixas 2 e 3 do MCMV. Para eles, o programa criou um nicho interessante, em que há demanda contínua e segurança, propiciada pelos investimentos e acompanhamento de projetos pelo Governo Federal. "Somos franceses, então acreditamos muito que o governo tem que ajudar as pessoas a terem acesso à propriedade", explica Sebban.

A empresa, que faz parte de um grupo imobiliário fundado pelo também francês Mickael Malka, foi criada para atender a diferentes necessidades dos incorporadores de menor porte. "A primeira coisa é o funding. Com dificuldades de obter recursos, pequenos e médios empresários se limitam a realizar dois ou três projetos por ano. Nossa ideia é possibilitar seu crescimento", aponta Hayate.

A MMC viabiliza o aporte de capital para cada projeto selecionado entre as empresas parceiras, fazendo a ponte entre investidores e incorporadoras. Além disso, participa ativamente do desenvolvimento do empreendimento, fornecendo estudos de mercado e suporte nas áreas de marketing, repasse e vendas - por meio de outra empresa do grupo de que faz parte, a Multipremier. Na entrevista a seguir, Hayate e Sebban falam sobre seu modelo de negócio e suas expectativas para o mercado imobiliário brasileiro em 2015.

O modelo de negócio da MMC é novo no Brasil?
JEREMIE SEBBAN -
Ouvimos falar de duas outras empresas que atuam no mesmo modelo, além de um fundo norte-americano que é muito presente aqui. Só que a organização deles é muito diferente, no sentido de que atuam ao lado da construtora na fase de aprovação e de incorporação. Na MMC, focamos na parte final, de vendas e repasse.

Vocês viabilizam o financiamento das operações que antecedem o repasse?
SEBBAN - O investidor entra na fase final das aprovações do projeto e coloca o dinheiro necessário para reembolsar o tempo e os esforços da incorporadora, pagar os projetos, as aprovações, os primeiros meses de obra, às vezes uma parte do terreno e o marketing. Tudo isso somado a uma reserva, porque sabemos que nesse mercado há sempre surpresas e atrasos.

Como vocês viabilizam o funding?
SEBBAN -
Nós atuamos como intermediários entre o incorporador e grupos de investidores que nos procuram para que os representemos. Para cada projeto, fechamos um investidor ou um grupo de investidores interessados. Por enquanto, todos são europeus. Mas é interessante ver como os investidores brasileiros com quem temos contato estão pouco a pouco se interessando por esse mercado. Há dois anos, as reuniões que tínhamos com investidores brasileiros não eram tão positivas, porque se fazia uma ideia desfavorável desse mercado, devido ao desconhecimento.

Que aspectos eram encarados de forma negativa?
SEBBAN -
O envolvimento da Caixa Econômica Federal e o fato de serem incorporadoras de tamanho médio ou pequeno eram vistos de maneira desvantajosa. Além disso, o tíquete de investimento é menor. Sem falar, ainda, no público final, que são as classes populares, também alvo de preconceito. Nós, pelo contrário, identificamos isso como uma oportunidade gigante.

E essa visão mudou?
SEBBAN -
Dois anos atrás, todo mundo questionava: por que investir nesse segmento se posso entrar em parcerias em edifícios de alto padrão, hotéis em São Paulo ou no Rio de Janeiro, galpões e edifícios comerciais? Agora, a situação é ruim para o segmento de comerciais de São Paulo e não acreditamos que haja crescimento de preços nem liquidez satisfatória para os investidores no segmento de alto padrão. Então, vários investidores brasileiros estão nos procurando novamente, querendo conhecer o funcionamento do MCMV e buscando rentabilidade maior.

Como vocês identificam bons parceiros?
MICHAEL HAYATE -
As incorporadoras parceiras têm que ter experiência com as faixas 2 e 3 do MCMV, tendo feito pelo menos cinco empreendimentos ou mil unidades. Abaixo disso, é muito difícil acharmos investidores que acreditem na capacidade da incorporadora entregar o projeto com custo de construção dentro das projeções e da rentabilidade esperada.
SEBBAN - Precisamos de uma empresa suficientemente profissional para responder às necessidades de nossos investidores, ao mesmo tempo tem que ser empresas que tenham necessidade de dinheiro. Nesse mercado, empresas de médio porte que têm sucesso não precisam de funding. Por outro lado, há empresas mais jovens, com pouca experiência, que não satisfazem nossas necessidades. Nosso desafio é achar parceiros que se encaixem nos dois grupos. Além disso, elas têm que entender que somos parceiros estratégicos. O receio de várias incorporadoras é abrir totalmente o jogo para nós. Mas não estamos aqui apenas para colocar dinheiro e rezar até o final da obra. Um mês atrás, o dono de uma incorporadora muito bem-sucedida explicou que, para ele, o fato de ter o olho de alguém sobre seu negócio não era boa ideia - e se recusou a seguir em frente com a possível parceria.

Vocês têm uma carteira fixa de parceiros?
HAYATE -
Temos em carteira algumas incorporadoras com as quais estamos trabalhando, mas nosso desafio na MMC é fazer vários projetos com os mesmos parceiros, acompanhá-los e contribuir para seu crescimento - com a ajuda financeira dos investidores e também com nossa cooperação na parte de vendas, projeções financeiras, repasse e estudo de mercado. Nosso desafio é achar as incorporadoras que tenham a visão de crescer conosco. A ideia é dispor de um portfólio de oito a dez incorporadoras com as quais esperamos fazer alguns projetos.

E quais são os projetos preferenciais para a MMC?
HAYATE -
Sobre os projetos que estamos procurando atualmente, são projetos de valor geral de vendas (VGV) de pelo menos R$ 20 milhões e em fase de obtenção do alvará de construção. E projetos focados no Estado de São Paulo.

Quais são os principais problemas que vocês identificam nas incorporadoras de médio e pequeno porte que atuam nesse segmento?
SEBBAN -
Considero que o maior desafio é alinhar as necessidades dos investidores estrangeiros, que são investidores institucionais ou investidores privados sofisticados, por assim dizer, e têm o costume de receber relatórios e dispor de um certo nível de informação, em um prazo curto. Traduzir essas necessidades para as incorporadoras de médio porte, que usualmente são empresas familiares e com número de funcionários restrito, é um grande desafio. A parte de reporting dessas empresas ainda está inadequada, geralmente, em relação às necessidades do investidor. É justamente aqui que a MMC entra, explicando o tipo de informação necessária e insistindo muito no fortalecimento do back-office das incorporadoras. É o encontro da valsa com o samba: é preciso ajustar o ritmo de cada um para a coisa andar.

"Jeremie Sebban: Elas têm que entender que somos parceiros estratégicos. O receio de várias incorporadoras é abrir totalmente o jogo para nós. Mas não estamos aqui apenas para colocar dinheiro e rezar até o final da obra"

 

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