Mercado residencial: conjuntura econômica sem sinais de melhora e estoques em alta acendem sinal de alerta | Construção Mercado

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Mercado residencial: conjuntura econômica sem sinais de melhora e estoques em alta acendem sinal de alerta

Alfredo Eduardo Abibi Filho
Edição 164 - Março/2015

Este artigo aborda o preço de venda e nível de estoque do mercado imobiliário residencial em 2015 nas principais capitais, ou seja, tendências de mercado. Ao analisar tendência de mercado vale recordar cenários anteriores, que ajudam a entender o cenário atual, as influências internas e externas ao mercado, conjunturas local e global, entre outras coisas.

É bom lembrar que em conjunturas estressadas, como a que nos encontramos, as diferenças locais se mostram mais evidentes, encontramse mais oportunidades e/ou mais dificuldades em cada local. O mercado pode se comportar de forma diferente de uma capital para outra, ou seja, o mercado de São Paulo se difere do mercado do Rio de Janeiro, Curitiba e assim por diante.

ACERVO PESSOAL




O mercado imobiliário inicia 2015 sem grandes expectativas, ciente que será um ano difícil e de muito trabalho. As incertezas do mercado são grandes e postergam a decisão de compra




O foco aqui é o mercado paulista, abordando não só as tendências de mercado conjuntural, mas também colocando em discussão as influências locais O artigo fala tanto do comportamento histórico do mercado quanto das tendências para 2015.

Faço um breve resumo da evolução do mercado imobiliário, que servirá de base para o entendimento da evolução dos preços e percepção do mercado como um todo. Iniciar artigos lembrando a evolução do mercado de real estate já está ficando repetitivo, mas seus reflexos ainda são determinantes nos acontecimentos atuais, e não se pode tratar de tendência sem se lembrar da história.

A partir de 2005, as grandes empresas incorporadoras, por meio de IPOs, investimentos externos e formação de fundos imobiliários, capitalizaram-se de forma significativa, mudando o cenário imobiliário nacional. Esta abertura é um marco no mercado de real estate. Em paralelo, houve o aumento de oferta de crédito ao mercado imobiliário e a certa estabilidade econômica do período, criando um mercado propício para este crescimento.

Neste período, observa-se um crescimento de oferta e de procura, crescimento de um mercado que há muito tempo vinha reprimido por falta de crédito, formando um mercado com maior representação e criando um novo patamar para o mercado imobiliário.

Esta rápida alteração de cenário com o aumento do volume do mercado acaba impactando no aumento no custo dos empreendimentos e consequente aumento de preço de venda. Como estávamos em um mercado reprimido, este novo cenário de financiamento e oferta foi absorvido e criou-se um novo patamar de preço, culminando em 2011.

Um dos principais aumentos foi no custo para aquisição das áreas (terrenos). Outro incremento de custo está relacionado à qualidade dos empreendimentos. Hoje, os empreendimentos têm muito mais atributos oferecidos aos clientes. A concorrência, a fim de se destacar, busca atender às necessidades e anseios do mercado, não só nas áreas privativas dos apartamentos, mas principalmente nas áreas comuns.

Destaquei alguns gráficos que representam esta evolução do mercado de real estate, na cidade de São Paulo. Procurei destacar a evolução dos lançamentos, vendas, estoque e evolução do preço no período de 2004 a 2014. Até o fechamento deste artigo, o Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP) ainda não tinha divulgado o preço médio dos imóveis novos em 2014, por isso, uso como referência o Índice FipeZap: a variação do preço de oferta de imóveis de dez/13 a dez/14 foi de 7,3%, acima no Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) do período, que foi de 6,9%. Observe no gráfico de oferta que o mercado dobrou de tamanho após a abertura de capital das empresas incorporadoras, e manteve este patamar de oferta até 2011. A seguir, uma breve retrospectiva:

De 2004 a 2007, houve crescimento e formação do novo patamar para o mercado imobiliário. A conjuntura econômica era propícia.

De 2008 a 2010, dentro deste novo patamar de oferta, criou-se uma nova realidade de preço para o mercado. Mas a conjuntura econômica dava sinais de crise, potencializada pelas crises em economias externas.

De 2011 a 2012, iniciou-se a acomodação do mercado, período de ajustes. Em 2011, foi mantido o patamar de oferta, mas observa-se queda nas vendas e aumento de estoque. A preocupação do mercado externo e o pequeno crescimento da economia brasileira geraram certa apreensão nas empresas, que diminuíram a oferta.

Em 2013, foi o ano de recuperação do mercado imobiliário, com crescimento na oferta e nas vendas. Oferta absorvida com manutenção do patamar de estoque do início do ano. Conjuntura econômica externa não favorável e interna mais desgastada.

No ano passado, houve retração de aproximadamente 40% em relação a 2013. Comparado com 2011 e 2012, o ano de 2014 apresentou uma diferença em torno de 24%. Os preços dos imóveis tiveram um aumento em torno de 7%, um pouco acima do INCC do período, ou seja, apesar das dificuldades apresentou um pequeno aumento real de preço. Em resumo, foi um ano marcado pela redução na velocidade de venda dos lançamentos e pelos feirões das grandes incorporadoras e imobiliárias.

Já 2015, vale um pouco de detalhamento. Trata-se de um dos anos mais conturbados do ponto de vista econômico e político, que afeta não só o mercado imobiliário, mas toda a economia nacional. Será um ano com grandes distrações e dificuldades conjunturais, economia brasileira em crise, aumento da inflação e consequente aumento na taxa de juros. Neste cenário, as incertezas do mercado são grandes e postergam a decisão de compra.

E é neste contexto que entramos em 2015: conjuntura econômica em crise, mercado imobiliário que acaba de passar por um ano com muitas dificuldades, com volume de estoque acima da média dos últimos anos e consumidor esperando queda de preços. Temos que atuar com os dois cenários (macro e micro) econômicos estressados. Sem dúvidas, a economia inicia mais negativa que em 2014, com cenário internacional afetado pela crise na Europa e cenário nacional iniciando com inflação em alta e governo tendo que tomar medidas duras para reverter o quadro.

De fato, o mercado imobiliário inicia o ano sem grandes expectativas, ciente que será um ano difícil e de muito trabalho. Mas algumas diferenças se mostram melhores que 2014: i) menos interferências externas, consciência da conjuntura atual; ii) governo tomando medidas que podem iniciar uma retração na inflação, como aumento de impostos e redução de gastos - medidas impopulares que não puderam ter sido feitas no ano passado; e iii) em São Paulo, Plano Diretor aprovado, diminuindo incertezas e especulações. Diante disso, respondemos às seguintes questões:


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