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Prontas para expansão

Por Michele Lima
Edição 165 - Abril/2015

Foto: Celso Diniz/Shutterstock

Distribuída de maneira desigual, a oferta elevada de imóveis novos não esgotou as possibilidades de investimento no País, ainda com déficit imobiliário de cerca de 6 milhões de habitações. São Bernardo do Campo (SP), Campo Grande, Santo André (SP), Osasco (SP), Natal, Ribeirão Preto (SP), São José dos Campos (SP), Maceió, Niterói (RJ) e João Pessoa, que, juntas, atingem 4,78% do Produto Interno Bruto (PIB) nacional, foram consideradas as dez cidades com maior potencial de investimento imobiliário, segundo um indicador desenvolvido pela consultoria Prospecta 2i que avaliou, sob a ótica da demanda, 200 municípios de até 1 milhão de habitantes.

A pontuação do índice, denominado de P2I-Lead, foi estabelecida de acordo com informações socioeconômicas e demográficas dispostas em três grupos. O primeiro deles levou em conta variáveis como área da cidade, desigualdade social e escolaridade básica da comunidade - dados considerados relevantes. O segundo, com as variáveis muito relevantes, reuniu elementos como PIB, níveis de instrução e número de domicílios próprios e quitados. Já o terceiro grupo, com as variáveis essenciais, considerou as taxa de urbanização local, a renda domiciliar, a população com faixa etária entre 20 e 49 anos, os migrantes de data fixa, o percentual de pessoas com nível de instrução superior completo, os domicílios na condição de déficit e o Índice de Desenvolvimento Humano Municipal (IDH-M).

As cidades mais bem classificadas têm disparidades grandes entre si. Em Natal e em outras capitais do Nordeste, o setor de serviços é mais dominante na economia local do que, por exemplo, a região do ABC, conhecida por sua indústria automobilística. Algumas características, porém, são comuns nos municípios do topo da lista: a grande população, a renda média domiciliar por habitante e o grande déficit imobiliário, variável que contempla o universo dos domicílios alugados e cedidos. Além disso, todos têm espaço para o desenvolvimento de empreendimentos do baixo ao alto padrão. Claro que a atual situação político-econômica brasileira pode interferir na voracidade da demanda.

O diretor de incorporação da Living SP, Eduardo Leite, destaca que os imóveis residenciais de dois dormitórios, com metragens entre 55 m² e 85 m², são os produtos com maior liquidez - a empresa tem lançamentos na Grande São Paulo e no interior do Estado, onde estão localizados cinco dos dez municípios com maior potencial de atração de investimentos, de acordo com o P2i-Lead. Já o mercado de alto padrão, com unidades de maior valor, deve desacelerar em razão da alta de juros para financiamento, segundo o executivo. Feitas as ressalvas, ele mantém otimismo: "A compra de imóveis sempre foi vista como um investimento seguro, mesmo em época de crise", diz.

Na região Sudeste, onde está a maior parte das cidades destacadas pelo índice, a crise hídrica pode prejudicar a demanda por novos imóveis e as condições de investimento, de acordo com Cristiano Rabelo, diretor de novos negócios da Prospecta. Ele diz que a seca pode criar problemas na geração de energia e afetar o desempenho geral da economia, provocando impactos negativos sobre os níveis de empregos e na renda. "Este cenário é preocupante, pois um terço do PIB é gerado no Sudeste, disseminando uma crise entre os outros Estados."

DÉFICIT HABITACIONAL

Em número de moradias (mil unidades)

Fonte: IBGE

Por outro lado, os estoques elevados em grandes cidades podem alterar a procura por imóveis em algumas localidades. O presidente da comissão das indústrias imobiliárias da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), Flávio Prando, diz que os altos índices de imóveis não vendidos criam resistência para o crescimento dos preços e incentivam descontos. Em São Paulo, vizinha de três municípios mais atrativos para investimentos, por exemplo, os estoques estão acima da média, o que deve incentivar a ocorrência de feirões e a redução do número de lançamentos este ano, segundo o Sindicato da Habitação local (Secovi-SP). Se os preços mais baixos na região metropolitana costumam ser um ponto forte, os descontos na capital poderiam ter que efeito na decisão de compradores, especialmente nas regiões próximas das fronteiras do município?

Entre as fontes utilizadas no estudo figuram o IBGE, o Programa das Nações Unidas para o Desenvolvimento, o Ministério do Trabalho, a Associação Brasileira de Estudos Populacionais, o Data SUS e a plataforma Onmaps - Geofusion. O período das informações referente ao período de 2010 a 2012, e as projeções são feita com base em 2013.

Divulgação: Prospecta


'Na Grande São Paulo, populações são atraídas para cidades que apresentam um melhor conjunto de variáveis que permitam seu desenvolvimento como, por exemplo, infraestrutura, proximidade com a capital e preços reduzidos'

Cristiano Rabelo diretor de novos negócios da consultoria Prospecta


Reprodução: São Bernardo Turística
São Bernardo do Campo, na região do ABC, lidera ranking

São Paulo
Para os compradores de imóveis da capital paulista, as cidades do entorno imediato de São Paulo geralmente oferecem oportunidades de moradia com melhor padrão do que aquelas avaliadas no mesmo nível de valores nos bairros paulistanos. Para consumidores dos municípios mais distantes da região metropolitana, muitas vezes elas representam um novo patamar de conforto e status, ainda que ligeiramente mais caras.


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