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Prontas para expansão

Por Michele Lima
Edição 165 - Abril/2015

"Essas cidades possuem um grande número de migrações data fixa, ou seja, as populações são atraídas para os locais que apresentam um melhor conjunto de variáveis que permitam seu desenvolvimento como, por exemplo, infraestrutura, proximidade com a capital e preços reduzidos", diz Cristiano Rabelo, da Prospecta, ao se referir a São Bernardo do Campo, Santo André e Osasco, os municípios da Grande São Paulo que estão entre os dez mais atraentes para investimentos imobiliários. O metro quadrado nos novos empreendimentos do ABC, por exemplo, varia entre R$ 5,2 mil e R$ 7 mil, de acordo com profissionais do mercado imobiliário em atuação na região. Em São Paulo, ele foi avaliado em R$ 9,3 mil no mês de dezembro.

Mais bem pontuada no índice P2i- Lead, São Bernardo com Campo é a maior cidade da região do ABC em área e população: mais de 760 mil pessoas vivem no município, que tem 409,5 km². De acordo com o levantamento da Prospecta, além do seu poder de atração como residência fixa, a cidade se destaca pela alta escolaridade e o elevado IDH-M, considerado o 14º maior do Estado de São Paulo em 2010. Por outro lado, pesaram no indicador a alta taxa de urbanização local, o déficit habitacional, em 27,83%, e renda média domiciliar por habitante, em sete salários.

A cidade também é o principal mercado de lançamentos da sua região. Em 2014, recebeu 1.763 unidades novas, o que corresponde a 35% do total de imóveis lançados no ABC, que conta ainda com Santo André, São Caetano do Sul, Mauá e Diadema. O resultado representa um ajuste na oferta de residencial em relação a 2013, quando 3.682 unidades foram colocadas em comercialização, de acordo com a Associação dos Construtores, Imobiliárias e Administradoras do Grande ABC (ACIGABC).

O município tem ainda o maior número de unidades residenciais novas vendidas no ABC. Em 2014, foram 2.580 negócios fechados, ou 38,6% do total apurado pela entidade. O comportamento do mercado no ano passado - com mais comercializações do que lançamentos - é uma tendência na região, aliás. O total de novas unidades lançadas no ABC entre 2011 e 2014 (31.804) é menor do que a quantidade de imóveis vendidos (33.448).

Santo André, terceira colocada no índice da Prospecta, guarda semelhanças com o município vizinho. A cidade ocupou a segunda colocação no mercado de lançamentos do ABC no ano passado, com 1.319 unidades novas e 2.163 imóveis vendidos, confirmando o movimento de redução de estoques. O predomínio de imóveis nos estandes locais, assim como ocorre na região como um todo, é de residenciais de dois dormitórios.

O índice de desenvolvimento humano municipal teve um peso fundamental para a cidade no ranking da Prospecta. Ela tem o oitavo maior (IDH-M) de São Paulo. A elevada taxa de urbanização e o alto grau de educação formal de sua comunidade foram outros pontos de destaque de Santo André, além de seu déficit de moradias, em 29,71%. A cidade tem pouco mais de 700 milhões de habitantes, de acordo com estimativas do IBGE.

Do outro lado da região metropolitana, mais perto da zona Oeste de São Paulo, Osasco chama a atenção no segmento econômico e médio do mercado imobiliário. Entre dezembro de 2011 e novembro de 2014, 63 empreendimentos e 10,8 mil apartamentos foram colocados à venda na cidade, segundo painel da imobiliária Lopes. Desse total, pouco mais de 3 mil unidades estão em estoque, e quatro em cada dez imóveis remanescentes custam até R$ 199 mil.

Com 693 mil habitantes, segundo estimativas do IBGE referentes a 2014, Osasco foi considerado o quarto melhor município para se investir em imóveis. O Produto Interno Bruto local, R$ 39,2 bilhões, foi o grande destaque no indicador P2i-Lead. O déficit habitacional na cidade é um pouco maior do que o verificado no ABC, chegando a 33,82%. Já a renda média domiciliar por habitante é um pouco menor: seis salários.

No interior do Estado de São Paulo, duas cidades grandes estão entre as dez mais atraentes para os investimentos imobiliários: Ribeirão Preto e São José dos Campos, ambas com mais de 600 mil habitantes. A primeira, localizada no Noroeste do Estado, ficou na sexta posição do ranking da consultoria Prospecta; a segunda, do Vale do Paraíba, terminou na sétima colocação.

Foto: Marchello74/Shutterstock
Quinta colocada no ranking, Natal se beneficia de alto déficit de moradias e grande população em idade economicamente ativa

Além do alto déficit de moradias, que atinge 31,81% em Ribeirão Preto e 33,07% em São José dos Campos, os municípios se destacam pela renda média domiciliar per capita elevada, estimada em sete salários, e pela boa infraestrutura. A cidade do Vale do Paraíba é a mais dinâmica da sua região e conta com indústrias de peso, como a Embraer.

No mercado imobiliário, o momento é de expectativa no município do Vale do Paraíba. De acordo com profissionais do setor, a prefeitura da cidade tem demorado para aprovar novos projetos, o que deve prejudicar os lançamentos e dar protagonismo à queima de estoques nos próximos meses. Apesar do cenário preocupante, espera-se que, com a nova lei do zoneamento, o mercado ganhe força novamente. A expectativa de crescimento anual da demanda em São José dos Campos é de 1,3% ao ano. Isso significa que, até 2030, deverão ser construídas de 58 mil a 73 mil novas habitações no município, de acordo com a Associação das Construtoras do Vale do Paraíba.

Nordeste
A quantidade de pessoas com idade de 20 a 49 anos em Natal é o que a coloca em quinto lugar como a melhor cidade para se investir em 2015 - faixa que inclui 65,87% da população, de acordo com o Censo de 2010. Esta variável é extremamente importante por envolver indivíduos em idade economicamente ativa, aptos ao consumo inclusive quando ele envolve financiamentos de longo prazo. A capital do Rio Grande do Norte também se destaca pelo alto déficit de moradias: 34,18%.

Capital de Alagoas, Maceió é a segunda cidade nordestina mais bem posicionada no índice P2i-Lead. A cidade, com população de cerca de 1 milhão de pessoas, tem um déficit habitacional de 31,82%, e uma renda média domiciliar por habitante de cinco salários. Para Rabelo, da Prospecta, o município tem demanda para dois tipos de unidades: "Imóveis residenciais de baixo padrão são bastante procurados na planta, pois oferecem um valor mais convidativo e acessível. Já os imóveis de alto padrão, comprados muitas vezes como investimento, são mais procurados quando os prédios já estão na reta final de construção", diz.

João Pessoa, na Paraíba, apoia no planejamento seu futuro e figura na décima posição do ranking da consultoria. No fim do ano passado, a prefeitura local lançou o Plano de Ação de João Pessoa Sustentável, que tem como um dos principais objetivos ordenar o território municipal. Para isto, o governo previu a construção de mais de 400 unidades habitacionais, o que deve impulsionar o mercado de construção, além de garantir melhorias na mobilidade urbana.

Com cerca de 780 mil habitantes, a capital paraibana têm chamado a atenção pelo seu crescimento econômico. Com PIB de R$ 11,2 bilhões em 2014 e déficit imobiliário de 112 mil unidades, a cidade se prepara para uma forte expansão nos próximos dez anos. "O preço médio de João Pessoa é o menor entre as capitais vizinhas. Os construtores daqui reduzem as margens, o que é ótimo para o adquirente", afirma Irenaldo Quintans, ex-presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil de João Pessoa (Sinduscon-JP).

Niterói e Campo Grande
Enquanto em algumas grandes cidades o mercado de imóveis comerciais está saturado, em Niterói (RJ) o segmento continua com o aquecimento iniciado em 2012. O município fluminense, vizinho da capital do Estado, foi eleito o 9º mais atraente para investimentos imobiliários este ano, com a maior renda domiciliar per capita entre as dez primeiras da lista da Prospecta: dez salários.

Incorporadoras em atuação na cidade têm oportunidades em virtude da grande oferta de imóveis comerciais antigos, de acordo com profissionais do mercado local. Por conta dos altos preços de locação praticados no centro do Rio de Janeiro, é crescente o número de companhias que se mudam para Niterói, muitas em busca de prédios modernos, que nem sempre estão disponíveis.

No interior do País, fechando a lista das cidades com maior atratividade para investimentos, está Campo Grande, que ocupou a segunda posição. Com déficit habitacional de 29,24% e renda média domiciliar per capita de seis salários, a cidade se destaca pelo seu grande território, com 8.092 km². A grande disponibilidade de área, especialmente com característica plana, aumenta a probabilidade de implantação de novos empreendimentos imobiliários no município, segundo especialistas.


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