Acordo setorial e projeto de lei pretendem regrar os distratos | Construção Mercado

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Acordo setorial e projeto de lei pretendem regrar os distratos

Veja também as decisões da Justiça nas brigas entre empresas e clientes

Por Circe Bonatelli* Colaboração Gustavo Coltri
Edição 178 - Maio/2016
DANIEL BENEVENTI

O rompimento dos contratos de compromisso de compra e venda de imóveis negociados na planta tomou proporções enormes no mercado brasileiro, desencadeando longas brigas entre incorporadores e consumidores sobre os montantes retidos e os prazos para restituição. Isso tem acontecido porque os contratos geralmente deixam esses termos de fora e também porque não há regulamentação específica sobre o assunto. Assim, os tribunais se tornaram verdadeiras arenas em que as partes se degladiam em busca de um parecer judicial em linha com seus interesses.

Até aqui, a jurisprudência consolidou alguns pontos. O primeiro deles diz que é abusiva e ilegal a retenção integral ou a devolução ínfima das parcelas pagas pelo comprador, conforme entendimento ratificado em 2013 pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ). Na decisão, também foi admitida a hipótese de retenção de parte dos valores pelas empresas, a fim de cobrir despesas administrativas e comerciais. Segundo a Corte, uma retenção de 10% a 25% do valor pago poderia ser considerada razoável, embora isso não seja regra geral. O STJ também definiu, por meio da súmula 543, de 2015, que as empresas devem restituir o consumidor imediatamente em caso de distrato, vetando que isso ocorra só no fim da obra.

Para tentar sanar os litígios no mercado, existem duas iniciativas já em andamento. Uma delas é um acordo setorial para gerar uma espécie de termo de compromisso que leve a contratos mais equilibrados para as partes envolvidas. O segundo é um projeto em tramitação no Senado que altera a Lei de Incorporação. Nenhuma das iniciativas têm, neste momento, condições de esgotar as controvérsias, mas seriam passos importantes para reverter um problema grave.

As 19 maiores empresas do Brasil venderam, juntas, 24,3 mil imóveis entre novembro de 2015 e janeiro de 2016. No mesmo período, essas empresas tiveram distratos de 11,9 mil unidades, o equivalente a 49% das vendas. Os dados são da pesquisa feita pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) em parceria com a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe). Os distratos se referem a vendas de safras passadas, geralmente em fase de entrega, e explicam o motivo pelo qual os estoques permanecem altos, forçando incorporadores a desistirem de novos projetos e realizarem liquidações com grandes descontos. Assim, a retomada do setor permanece distante.

Pacto amplo
Representantes de empresários, consumidores e setor público estão discutindo neste momento a formulação de um documento para servir como modelo de boas práticas para a redação dos contratos de compromisso de compra e venda de imóveis na planta, com termos mais claros e objetivos. Uma vez que haja boa receptividade entre as partes envolvidas, o documento pode evoluir até se tornar um instrumento legal, como um projeto de lei ou uma medida provisória.

A versão preliminar do acordo foi apresentada pela assessora jurídica da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), Maria Luísa Guimarães, no evento Adit Júris, que reuniu mais de 250 advogados e empresários do setor em abril para discutir tendências jurídicas, com atenção especial aos distratos. O fórum foi organizado pela Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico (Adit), em Fortaleza.

Na ocasião, a assessora, que representava o presidente da CBIC, José Carlos Martins, compartilhou os principais pontos da minuta em elaboração. Em sua versão preliminar, o acordo endossa a restituição de valores ao consumidor nos casos de distratos, independentemente da causa. Para isso, o contrato deveria prever uma retenção de 10% do valor total do negócio ou 20% do valor das parcelas já pagas pelo consumidor, incluindo o sinal.

A minuta também aborda outras questões bastante difundidas e que são frequentemente questionadas na Justiça. Esse é o caso da taxa de corretagem. Segundo a minuta, ela poderia constar nos contratos desde que devidamente detalhada e segregada do valor final do imóvel. A proposta ainda dá aval à cláusula de carência de 180 dias para entrega dos empreendimentos, desde que exista previsão de multa de 0,25% ao mês ao incorporador se a entrega exceder o prazo extra. Por outro lado, o acordo tende a excluir algumas práticas consideradas abusivas, como a cobrança da taxa de serviço de assistência técnico-jurídica imobiliária (Sati), ainda presente em muitas negociações. "A ideia desse termo é que ele funcione como um fator indutivo do mercado, com a divulgação de modelos de boas práticas para as empresas. A minuta poderá se desdobrar futuramente em um termo normativo, uma lei, por exemplo. Hoje, ela não teria subsídios legais para obrigar nenhuma empresa a adotar em seus contratos os termos propostos", comentou Maria Luísa na apresentação da minuta.

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O pacto setorial em negociação é amplo e tem como participantes a CBIC, a Abrainc, a Secretaria Executiva do Ministério da Justiça, a Secretaria Nacional do Consumidor (Senacon, órgão do Ministério da Justiça), a Associação Nacional dos Procons, a Associação Nacional do Ministério Público do Consumidor (MPCON), a Comissão Nacional dos Defensores Públicos do Consumidor e o Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro.

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