Conheça detalhes da aprovação de empreendimentos no "Minha Casa, Minha Vida". E veja as plantas. | Construção Mercado

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Conheça detalhes da aprovação de empreendimentos no "Minha Casa, Minha Vida". E veja as plantas.

Conheça detalhes da aprovação de projetos do "Minha Casa, Minha Vida" e saiba como seis empresas conseguiram liberar seus empreendimentos em menos de dois meses depois do anúncio do plano

Por Mirian Blanco
Edição 95 - Junho/2009

 

Planta do empreendimento Vitória Pirituba
Living: empreendimentos em Zeis

No início de 2009, depois de um ano e meio tramitando nas instâncias municipais, uma área de Zeis (Zonas Especiais de Interesse Social), adquirida pela Living Construtora, braço da Cyrela para imóveis econômicos, foi finalmente aprovada para edificação habitacional. De acordo com o código de obras, nesses assentamentos, 40% das moradias devem ser classificadas como HIS (Habitação de Interesse Social), sendo direcionadas a pessoas com renda igual ou inferior a seis salários mínimos; 40% para HMP (Habitação Mista Popular), correspondente a famílias que recebem igual ou menos que 16 salários mínimos; e 20% livres.

Aproveitando o bom momento do anúncio (e da divulgação) do "Minha Casa, Minha Vida", a construtora iniciou a negociação do Vitória Pirituba, em São Paulo, lançando as unidades do HIS (adequadas às faixas do programa) no Feirão da Caixa, em maio. Cada moradia tem preço de venda a partir de R$ 85 mil. "Em 15 dias, a Caixa fez toda a pré-análise e nos liberou a carta que nos tornou aptos a comercializar os imóveis", conta Romeu Braga, diretor de incorporação da Living.

Na apresentação de documentos para análise do banco, o executivo afirma que não houve nenhuma novidade em relação ao processo convencional de aprovação. "Nosso produto se casava com o pacote, em termos de tamanho, preço e público-alvo, e o custo das Zeis viabilizava o empreendimento a preços acessíveis", diz. De acordo com ele, nem mesmo a formulação da planilha orçamentária do empreendimento teve de ser atrelada ao Sinapi (Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil), como prediz a cartilha da Caixa. "Eles analisam a perfeita adequação do orçamento aos índices de mercado, e nossos índices próprios são completamente factíveis", conta.

Igualmente, a porcentagem do lucro no cálculo do BDI (Benefícios e Despesas Indiretas) segue a mesma da utilizada para imóveis de padrão médio, segundo o diretor da Cyrela, Antonio Guedes. "Nesse empreendimento, como em todos os nossos imóveis voltados para a baixa renda, preservamos o lucro e ganhamos em escala", conta.

De fato, as vendas foram beneficiadas. "Antes do programa, o hiato entre as faixas de renda dos compradores que conseguiam ter acesso aos imóveis não passava de R$ 400, ou seja, nossos clientes ganhavam no mínimo R$ 2 mil e no máximo R$ 2.400. Hoje, o mínimo chega a R$ 1.400", conta Braga. Com a aceleração da contratação da Caixa, a Living planeja lançar as torres de habitação mista popular já em agosto.

Resumo
Características do produto: Vitória Pirituba: dois dormitórios, de 43 m² a 44 m²
Valor de venda das unidades:
a partir de R$ 85 mil
Faixas de renda dos consumidores:
de cinco a seis salários mínimos
Diferencial:
empreendimento realizado em área de Zeis (Zonas Especiais de Interesse Social)

 

Planta: Mar de Aruana 2
Norcon: aposta nos feirões da Caixa

O início do plano habitacional, em maio deste ano, deu partida a uma corrida contra o tempo na FelizCidade, construtora da incorporadora Norcon para empreendimentos econômicos. Depois de apenas um mês do anúncio "Minha Casa, Minha Vida", o Feirão da Casa Própria da Caixa chegava a muitas das cidades onde a empresa detinha projetos habitacionais. "Houve um mutirão de todos os agentes envolvidos no setor - bancos, órgãos públicos municipais, Caixa e construtoras - para que os projetos fossem aprovados e apresentados nos Feirões de Salvador, Maceió e Aracaju", diz Ricardo Naves, gerente de novos negócios e controles internos da Norcon.

Foi assim que três empreendimentos da FelizCidade, que nem sequer tinham data de lançamento prevista e ainda estavam em trâmite final de aprovação nas instâncias municipais, foram liberados para comercialização (e apresentados para os clientes) em apenas 45 dias. "A Caixa aceitou tocar as análises de engenharia dela em paralelo à aprovação dos órgãos públicos para que desse tempo de apresentarmos o produto no início de junho, no Feirão de Aracaju", comenta Naves. No total, os três produtos somam 760 unidades, com preços unitários de até R$ 100 mil.

Os empreendimentos Parque Salvador, localizado no bairro soteropolitano Jardins das Margaridas, com 282 unidades de 64 m2 cada, e Vila Bela, em Maceió, com 180 unidades, tiveram pré-lançamento nos dias 16 e 23 de maio, respectivamente. Para não perder o momento certo de lançar o produto na corrente da forte divulgação do plano habitacional, a construtora decidiu se antecipar aos feirões, e lançou, de forma independente, o empreendimento "Mar de Aruana II", que já havia sido aprovado na Caixa em abril.

A estratégia deu certo. Em 15 dias, todas as unidades da primeira fase da edificação - 108 apartamentos - haviam sido comercializadas. Os primeiros 60 clientes ainda ganharam segunda vaga de garagem. O residencial é formado por 11 prédios e 396 apartamentos de três quartos, sendo uma suíte, e varanda. Os produtos têm preço de venda entre R$ 76.200 e R$ 100 mil e são voltados para famílias de cinco a dez salários mínimos.

O esforço de agilização para lançamento dos produtos superou as expectativas mais positivas, mas Naves se preocupa com a "ressaca" do pós-lançamento. "Será que haverá equipe dimensionada para essa quantidade enorme de contratos a ponto de não atrasar a contratação da Caixa?", pergunta. Segundo ele, se ao menos o prazo de 90 dias entre a assinatura do cliente e o contrato com o banco for mantido, o programa terá sido um sucesso.

Resumo
Características do produto: empreendimentos para famílias com renda entre cinco e dez salários mínimos
Valor de venda das unidades: De R$ 76 mil a R$ 100 mil
Diferencial: empreendimentos de localização litorânea e em zonas de expansão urbana, com ampla área de lazer e infraestrutura social implantada

 

Perspectiva: Conjunto BemViver
Direcional: construção em massa

É consenso hoje entre empresários que o aumento da liquidez impressa pelo programa de habitação do Governo Federal ao ciclo da construção de moradias permitirá ganhos ainda maiores se a execução de residências for realizada em massa. Na construtora mineira Direcional Engenharia, o número de unidades enquadradas no "Minha Casa, Minha Vida" aponta para a aplicação desse conceito.

No início de janeiro, a empresa iniciou a venda da primeira das fases do Bela Città Total Ville, bairro planejado com quatro mil unidades (no total) cerceadas de centros comerciais e infraestrutura social - como hospitais, creches, escolas, praças, quadras etc. Antes do anúncio do programa, apenas 28 das 196 unidades postas à venda haviam sido efetivadas. Foi a ministra Dilma Roussef bater o martelo do pacote para 91 compradores assinarem contratos com a construtora, que ainda não oficializou o lançamento tão pouco os investimentos em campanha publicitária ou divulgação de nenhum de seus projetos voltados para as faixas de renda entre três e dez salários mínimos.

O aumento da procura espontânea aos estandes de venda da Direcional também foi expressivo no BemViver Total Ville, em Manaus, igualmente projetado como bairro planejado com 3.615 unidades, comercializadas em oito etapas de 512 unidades cada. As primeiras habitações começaram a ser vendidas em 17 de janeiro deste ano, somando 221 moradias negociadas até final de março. Entre abril e a primeira semana de maio, no pós-pacote, a venda de 371 apartamentos, dos 512 que compõem a fase 1 do produto, foi concluída.

"Como grande parte das assinaturas foram feitas em condições diferentes das previstas no Plano, vamos agora sentar com os proprietários, apresentar o "Minha Casa, Minha Vida" e re-enquadrá-los para depois repassar o financiamento à Caixa", comenta Guilherme Diamante, gerente comercial da Direcional. Segundo ele, os benefícios auferirão desconto de R$ 12 a R$ 17 mil para os compradores. Hoje, outros quatro bairros planejados da Direcional a serem implantados em Porto Velho, Belo Horizonte, Brasília e Manaus tramitam na Caixa.

Resumo
Características do produto: apartamentos de dois e três quartos com suíte, e casas com três quartos
Preço da unidade: No Bela Città Total Ville, a partir de R$ 72.800 mil. No BemViver Total Ville, a partir de R$ 85.600 mil
Previsão de entrega da primeira etapa: 2011
Diferencial: empreendimento reúne centro comercial, ampla área de lazer e espaço comunitário

 

Perspectiva: Colinas Cachoeira
Grupo Borges: lucratividade mantida

Parcerias com companhias de habitação e prefeituras foram as estratégias da construtora Conceito e Moradia, especializada em habitação social e pertencente ao Grupo Borges dos Reis, para tirar do papel 562 unidades financiadas pelo "Minha Casa, Minha Vida", no Paraná. "Atuamos em duas frentes: em uma, identificando cidades onde o prefeito tivesse uma sensibilidade política para acelerar as aprovações de projetos incorporados por nós e, noutra, em busca de terrenos onde pudéssemos edificar alguns projetos, adaptando-os às necessidades locais", explica Eurico Borges, presidente do Grupo.

A empresa optou por duas localidades: Curitiba, onde fechou contrato com a Cohab (Companhia de Habitação Popular de Curitiba) para construção do Moradias Laguna II, com 50 sobrados para famílias com renda salarial a partir de três salários mínimos; e em Paranaguá, onde assinou parceria com a municipalidade para construção do "Colinas do Bela Vista", com 400 unidades a serem entregues em 2010 para públicos de três a seis salários mínimos.

Nesse último empreendimento, enquadrado no Prohab (Programa Municipal de Incentivo à Construção de Habitação de Interesse Social) - criado pelo município logo após o anúncio do pacote -, a contrapartida do órgão público foi a doação do terreno de 26 mil m2. Com isso, a empresa se eximiu dos custos de incorporação e comercialização, obtendo margem líquida de cerca de 10% ou 12%, segundo Borges.

Já em Curitiba, foi a própria Cohab quem contratou a Conceito e Moradia para a edificação do empreendimento, incorporado pela Borges. O modelo de negócio se constituiu numa parceria inédita da companhia com a iniciativa privada: o Grupo Borges entrou com o terreno, a Conceito e Moradia com a construção e a Cohab como gerenciadora da operação de vendas, organizando a demanda. O formato trouxe ganhos para todas as partes: a Cohab teve a segurança e a agilidade operacional de trabalhar com empresas atestadas pelo nível A da Geric (Gerência de Risco da Caixa); já as empresas agilizaram o ciclo produtivo de seu produto. "A prefeitura estabeleceu prazos máximos de aprovação de projetos, desde que fossem canalizados por meio da Cohab. Prazos que normalmente levariam de seis meses a um ano, foram reduzidos para 15 dias."

Segundo o presidente do Grupo, o modelo só foi possível graças aos subsídios governamentais, baratearam o preço de venda ajustando-o às faixas de renda acessadas pelas companhias de habitação. "O preço dos nossos imóveis em Curitiba e região metropolitana saíam na faixa de R$ 1.500/m2, mas com os subsídios, conseguiremos baixar esse preço para cerca de R$ 1.200/m2 mantendo a mesma lucratividade", explica Borges. Resultado: velocidade de venda e boa taxa interna de retorno. A empresa também aprovou outros dois empreendimentos via parceria com prefeituras no Estado do Paraná: o Colinas Cachoeira, com 112 unidades, em Almirante Tamandaré, e um em São José dos Pinhais.

Resumo
Características do produto:
Moradias Laguna II
- 50 sobrados de dois quartos, de 42,96 m2, comercializados por R$ 48 mil. Foco: de três a cinco s.m.
Colinas do Bela Vista:
400 unidades de 46,39 m2. De três a seis s.m.
Colinas Cachoeira:
112 unidades com dois e três dormitórios, de 46,5 m2 e 52 m2, e preço entre R$ 69 e R$ 72 mil. De três a seis salários mínimos.

 

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